이경자 삼성증권 대체투자팀장·수석연구위원이 1일 <대한경제>가 서울 강남구 건설회관에서 개최한 ‘2025 도시와 공간 포럼(City and Space Forum·CSF)’의 다섯 번째 세션인 ‘도시개발·금융시장 변화와 자산투자 전략’ 부문에서 강연을 하는 모습. / 사진=안윤수 기자

[대한경제=김관주 기자] “상장리츠(부동산투자회사·REITs) 투자의 핵심은 배당이라고 보고 있습니다. 특히 저성장 고령화 국면에서 배당의 연속성과 예측 가능성은 매우 중요하죠.”

이경자 삼성증권 대체투자팀장·수석연구위원은 1일 <대한경제>가 서울 강남구 건설회관에서 개최한 ‘2025 도시와 공간 포럼(City and Space Forum·CSF)’의 다섯 번째 세션인 ‘도시개발·금융시장 변화와 자산투자 전략’ 부문에서 이같이 말했다. 이날 그는 ‘리츠: 배당 성장의 분기점’을 주제로 강연을 했다.

이 수석연구위원은 상장리츠 배당의 결정 변수로 △금리 △환율 △자본 확충 등을 꼽았다. 특히 리츠는 금리 인하기에 대표적인 수혜 종목으로 알려져 있다. 지난 2023년 기준 7%에 육박했던 서울 오피스담보대출 금리는 작년부터 빠르게 하락해 최근에는 3.9% 수준의 사례도 나타났다. 이 수석연구위원은 “상장리츠는 이익의 90% 이상을 배당으로 쏟아내야 해 임대 수익이 중요하다. 그러나 비용의 상당 부분은 부동산담보대출에서 발생하는 이자이기 때문에 시장 금리 하락과 상승에 따라 전체 배당 재원이 크게 움직이게 된다”며 “개별 리츠의 펀더멘탈에서 신용등급이 1차적으로 중요하다. 회사채 금리는 시장 상황을 반영해 부동산담보대출 금리보다 더 빨리 빠져서다”고 설명했다.

원·달러 환율은 외국인투자자가 배당주인 리츠에 투자할지 결정하는 핵심 요인 중 하나다. 환율은 높은 상태를 유지 중이나 추가 상승 리스크는 약화돼 외인 지분율 하락 가능성이 제한적이라는 게 이 수석연구위원의 의견이다.

앞서 상장리츠는 지난해 하반기 1조원의 유상증자로 2조2000억원의 자산을 편입한 바 있다. 이 수석연구위원은 “유상증자하면서 주가 하락도 있었지만 궁극적으로 상장리츠의 체력이 많이 강화됐다”며 “신한알파리츠의 경우, 지난 2018년에 상장을 한 후 현재까지 다섯 차례 유상증자를 단행했다. 가치가 상승한 일부 자산을 통해 추가로 담보대출을 받아 유상증자 없이 우량 자산을 편입한 적도 있다”고 밝혔다.

이 수석연구위원은 상장지수펀드(ETF)의 재간접리츠 투자 허용과 프로젝트리츠 도입 등 제도 개선 사항도 짚었다. 그는 “지난 5년간 업계의 꾸준한 노력 끝에 올해 3월11일 시행령이 개정돼 재간접리츠도 ETF에 편입될 수 있게 됐다. 그간 리츠 정책은 부동산 쪽으로 집중됐으나 이제 주식 측면에서도 불합리한 관행이 해소된 모습”이라며 “프로젝트리츠 방식으로 개발을 진행하면 궁극적으로 과도한 레버리지 문제와 그에 따른 부작용을 점진적으로 해소할 수 있다. 장기적으로는 상장리츠가 프로젝트리츠 방식으로 개발된 자산을 흡수·합병하는 형태로 편입하는 것도 가능하다. 이때 스폰서와 리츠 간의 시너지가 충분히 발생할 수 있다. 우리가 벤치마킹하는 일본식 복합 개발 모델이나 개발 이후의 관리·운영 등 책임 경영 문화도 자연스럽게 형성될 것”이라고 봤다.

이경자 삼성증권 대체투자팀장·수석연구위원이 1일 <대한경제>가 서울 강남구 건설회관에서 개최한 ‘2025 도시와 공간 포럼(City and Space Forum·CSF)’의 다섯 번째 세션인 ‘도시개발·금융시장 변화와 자산투자 전략’ 부문에서 강연을 하는 모습. / 사진=안윤수 기자

김관주 기자 punch@

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