민참사업, LH 직접개발比 비용 5% 절감…공기 5개월 단축
LH 자체개발사업 6 대 민참사업 4 비율 바람직 의견도
3기신도시 용적률 상향 등 공공택지 사업성 제고 필요

[대한경제=황은우 기자] 공공택지 매각 중단 등 한국토지주택공사(LH) 사업구조 개편과 관련, 전문가들은 LH의 100% 직접개발보다는 민간참여 공공주택 건설사업(이하 민참사업) 확대가 현실적인 대안이라는 의견이 지배적이다.

그래픽=대한경제

LH가 공공택지의 주택 건립을 전담하게 되면, LH가 현재 담당하고 있는 연간 6만가구 수준의 주택공급 물량을 매년 인허가 물량(40만~50만호)에 맞춰 4~5배 가량 늘려야 한다. 160조원에 달하는 LH 부채 규모를 고려할 때 이 같은 방식은 부작용이 크다는 진단이다. 더군다나 주거복지사업 등에서 쌓이는 적자를 택지매각에서 나오는 이익으로 메우는 ‘교차보전’ 사업방식도 앞으로 기대하기 어렵다.

11일 주택산업연구원에 따르면, 민간 건설사가 LH와 공동시행자로 사업을 추진해 수익과 위험을 나누는 민참사업은 LH 직접개발보다 건설 비용은 5% 절감되고 기간도 40개월에서 35개월로 단축될 것으로 추산된다. 또 LH가 10만호만 직접개발해도 약 3000명의 주택사업 인력이 추가로 필요할 것으로 예상되는 점도 감안해야 한다는 것이다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원도 “민참사업이 기본적으로 바람직한 방향”이라며 “LH가 앞으로 공공택지를 매각하지 않는다고 해도 100% 자체개발(직접개발)을 하는 건 어렵다. 장기적으로 LH 자체개발 60%, 민간참여 공공주택 건설사업 40% 정도의 비율로 가는 게 바람직하다”고 제언했다.

민참사업을 활성화할 수 있는 방안으로는 임대주택 공급 시 건설원가 산정 기준인 표준건축비(현재 3.3㎡당 369만8000원) 인상이 거론됐다. 건설사가 정부 고시 표준건축비에 따라 인정받는 공사비용이 늘어나면, LH로서도 민참사업 성사율이 높아져서 이익이라는 것이다. 임미화 전주대학교 부동산국토정보학과 교수는 “최근 배리어 프리, 친환경 설계 등 다양한 요구가 추가되면서 원가 부담이 커지고 있다”며 이 같이 주장했다.

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◆ 전문가들 “공공택지 사업성 제고 필수”

민참사업 확대에 공감하지만 교차보전 구조 유지를 위한 청사진이 필요하다는 지적도 많았다. 민참사업도 택지매각에 비해서는 LH에 돌아가는 이익이 적으므로, 보완책이 필요하다는 것이다.

박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수의 경우, 교차보전을 위해서는 수도권 공공택지 개발의 사업성부터 근본적으로 제고해야 한다는 의견을 내놨다. 그는 “3기 신도시의 평균 용적률은 196%, 공원 녹지 비율이 34%, 자족용지는 13.8%로 설계가 된 상황인데 근본적으로 바꿔야 할 부분들”이라며 “용적률은 1기 신도시 수준인 300~350%로 상향하고, 공원녹지와 자족용지를 축소하고 주택용지를 확대해야 한다”고 말했다. 분양이익 등 사업성이 늘어날 수 있는 데다 약 25만호의 추가 공급도 가능하다는 분석이다.

박 겸임교수의 건의는 정부가 3기 신도시를 친환경ㆍ저밀ㆍ자족형 도시로 조성한다는 방침을 고수하면서 받아들여지지 않고 있다. 이에 대해 그는 “공급이 절대적으로 부족한 시점이므로, 현실에 맞게 수정해야 한다”고 덧붙였다. 2030년대부터 연간 신규 입주 물량이 20만호 밑으로 떨어질 것이라는 공급절벽 우려도 덜고, 공공주택 정책의 재정지속성도 지키자는 취지다.

LH의 공공택지 매각이 완전히 막힌다면, 안정적 재정기반이 마련되기 전까진 중앙정부의 지원이 필요할 수 있다는 의견도 나왔다. 마강래 중앙대학교 도시계획ㆍ부동산학과 교수는 “LH가 돈을 벌 수 있는 구조를 만들어줘야 주거복지사업을 지속할 수 있다”면서 “만약 (구조를) 찾지 못하고 있으면 (그때만큼은) 중앙정부 재정이 더 투입돼야 한다”고 했다.

◆ “LH 역할 자체가 제한적” 지적도

한편 일부 전문가들은 LH를 통한 주택공급이 현 상황에서 제한적이며, 향후에도 축소될 가능성이 있다고 진단했다. 서정렬 영산대학교 부동산학과 교수는 “정부가 4기 신도시에 회의적인 점 등을 감안하면 결국 도심 공급 여력을 확보하란 의중인데 그러면 LH가 개입할 수 있는 여지가 제한적”이라며 “서울 도심의 수요를 생각하면 결국 재개발ㆍ재건축 정책을 잘 짜는 것에 (정부가) 무게를 둬야 한다”고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 LH의 주택공급 기능이 장기적으로 줄어들 수 있다고 봤다. 그는 “30년 정도만 지나도 인구감소로 인해 서울 외 수도권 신규택지 수요는 많이 쪼그라들고, 서울 등 재개발ㆍ재건축 정책이 필요한 도심으로 (수요가) 몰릴 것”이라고 설명했다.

황은우 기자 tuser@

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