[대한경제=임성엽 기자]주택도시보증공사(HUG)의 보증보험 심사 기준을 ‘공공지원 민간임대’라는 사업 특수성에 맞춰 다변화해야 한다는 목소리가 높아지고 있다.

서울시 청년안심주택 2000가구가 준공을 마치고도 입주를 못하는 사태가 빚어졌기 때문이다. 일반 민간임대와 달리 공공성이 강한 사업 구조를 반영한 전용 보증 상품 마련이 공급 정체를 해소할 유일한 해법이란 분석이다.

12일 [대한경제신문] 취재를 종합하면, 지난달 18일 기준 동대문구, 노원구, 관악구 등 서울 전역 1970세대 청년안심주택이 준공 후에도 임차인 모집 공고를 내지 못하고 있다. 현행법상 입주를 위한 필수 전제조건인 HUG 임대보증금 보증보험 가입 절차가 지연되고 있기 때문이다.

업계에선 사태의 본질을 사업 성격에 따른 제도적 세분화 부족에서 찾고 있다. 청년안심주택은 역세권 고밀 개발을 통해 청년과 신혼부부에게 저렴한 주택을 공급하는 ‘공공지원 민간임대’ 사업이다. 그러나 현행 보증 심사 체계는 이를 일반적인 민간임대주택과 동일한 선상에 두고 담보인정비율(LTV) 등 가입과 갱신 규제를 일괄 적용하고 있다.

일례로 심사 중 상가 시설이 담보 가치 산정에서 제외되는 점이 걸림돌로 꼽힌다. 이는 시행자의 부채 비율을 높이는 요인이 돼 보증보험 가입의 문턱을 높이는 결과로 이어지고 있다.

주택업계 관계자는 “일반적인 민간임대주택과 달리 공공지원 민간임대의 특수성을 고려한 별도의 보증 상품이 마련될 필요가 있다”며 “특히 어르신이나 청년 등 주거 취약계층을 대상으로 하는 정책 주택에 대해서는 보증 심사 요건의 유연한 적용이 시급하다”고 설명했다.

실제 현재 획일적인 심사 체계 아래서는 보증 가입 신청부터 완료까지의 기간이 장기화될 수밖에 없는 구조적 한계가 있다. 이는 단순히 개별 사업자의 수익성 문제를 넘어, 올해 입주가 예정된 민간임대 물량 5424호 전체 공급 일정에 차질을 빚을 수 있다는 우려도 있다.

공실 사태가 이어지면서 주거 안정을 기대했던 청년들의 고충도 깊어지고 있다. 시세 80% 수준의 주택 입주가 늦어짐에 따라 청년들이 상대적으로 임대료가 높은 민간 시장으로 내몰리고 있으며, 사업자들 또한 입주 지연에 따른 금융비용 가중으로 공급 생태계 위축을 우려한다.

업계에서는 실질적인 해결책으로 △공공지원 민간임대 전용 보증보험 상품 신설 △사업의 공공성을 반영한 담보가치 산정 기준 현실화 △사회적 취약계층 대상 주택에 대한 ‘보증보험 패스트트랙’ 도입 등을 제안하고 있다.

주택업계 관계자는 “이미 완공된 2000세대의 주택이 제도적 정합성 문제로 공실로 방치되는 것은 정책적 자원의 낭비”라며 “신규 부지 발굴만큼이나 이미 지어진 주택의 공급 절차가 원활하게 작동하도록 정책적 유연성을 발휘해야 한다”고 말했다.

이와 관련해 HUG 관계자는 “청년안심주택 준공 사업장과 관련해 보증 심사가 거절된 사례는 없다”며 “청년안심주택 보증 취급과 관련해 서울시 등과 긴밀히 협의 중”이라고 말했다.

임성엽 기자 starleaf@

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