수도권 후분양 물량 확대

8개 단지 중 5곳 시평액 30위권

그래픽=대한경제.

[대한경제=황은우 기자] 수도권 민간아파트의 후분양이 많은 경향은 중대형 건설사가 공사원가를 분양가에 최대한 반영하려는 전략이라는 분석이 나온다. 분양 수익이 늦게 들어와도 공사비 충당이 가능한 사업자들은 유망 사업장에서 수익 극대화를 시도한다는 취지다.

통상 사업자는 착공 직후 아파트 입주자 모집공고를 한다. 문제는 이후 분양가를 더 높여서 재공고할 수 없다는 데 있다. 이 같은 선분양의 단점을 고려한 전략이 후분양이다. 모집공고 시점을 뒤로 미룰수록, 늘어난 공사원가를 분양가에 얹을 수 있기 때문이다. 재무 여력이 뒷받침되는 중대형 건설사들이 미분양 리스크가 적은 수도권 유망 사업지에서 잇따라 후분양에 나서는 배경이다.

19일 <대한경제>가 한국부동산원 청약홈을 분석한 결과 올 초부터 이날까지 후분양으로 일반분양 물량이 풀린 민간아파트는 사업자와 사업지가 모두 수도권 중심 구조를 보였다. 구체적으로 수도권은 모집공고부터 입주예정일까지의 기간이 20개월 밑인 후분양이 8개 단지(838가구)에 달했다. 이 중 5곳(402가구)의 건설사가 시공능력평가 30위 안쪽인 현대건설(2위)ㆍ포스코이앤씨(7위)ㆍ롯데건설(8위)ㆍ쌍용건설(23위)ㆍ효성중공업(27위) 등이었다.

수도권에서만 분양가상한제 적용 단지 3곳(427가구)이 후분양된 점도 주목된다. 서울 소재 이촌 르엘(88가구), 오티에르 반포(86가구)와 인천에 위치한 오션포레베네스트하우스(253가구)가 분상제 후분양 단지다. 분양가가 상한액을 넘지 못하도록 규제하는 분상제는 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ용산구 민간택지와 전국 공공택지에서 짓는 주택에 적용 중이다.

서울 서초구 잠원동 후분양 아파트 ‘오티에르 반포’ 투시도. / 사진: 포스코이앤씨 제공.

후분양을 진행해도 분상제는 여전히 적용되지만, 사업자 입장에서는 후분양에 따른 기본형건축비 상승분을 일반분양가에 반영할 수 있는 여지가 생긴다. 특히 서울 강남권 단지는 고급화 전략에 따른 공사원가 부담을 고려할 때 후분양을 선택할 유인이 더욱 큰 것으로 평가된다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “수도권에서도 사업성이 특히 좋은 곳, 예를 들어 서울 분상제 재건축 단지는 시공사들이 사업시행자인 조합에 유동성을 지원하는 가운데 분상제 대응을 위해 후분양하기로 협의하는 경우가 많다”고 말했다.

다만 일부 사업지에서는 미분양 여파로 어쩔 수 없이 후분양을 선택한 곳도 있다. 인천의 연수 월드메르디앙 어반포레(133가구)가 대표적이다. 이 단지는 지난 2022년 선분양을 시도했으나 130가구 모집에 40가구만 신청한 바 있고 이후 후분양으로 전환됐다.

황은우 기자 tuser@

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