실거래 기준 1~4월 매매가 약세 뚜렷
규제 공포에 재개발 프리미엄 약화

[대한경제=황은우 기자] 올해 1~4월 실거래된 서울 빌라 매매가가 전반적으로 떨어진 가운데 신속통합기획 후보지 빌라값의 약세가 두드러졌다. 가격 하락폭이 20%에 달해 토지거래허가구역 규제 미적용 빌라의 두 배 수준이었다.

그래픽=대한경제.

시장에서는 규제 강화에 대한 공포가 만든 하락장이었다는 분석이 나온다. 5월 다주택자 양도소득세 중과 시행과 신통기획 도입자인 오세훈 서울시장의 6ㆍ3 지방선거 낙선 리스크가 맞물린 영향이라는 취지다. 신통기획 후보지를 토허구역으로 관리하는 서울시 정책상 신통기획 빌라 매입 시 붙는 실거주 의무도 매매가를 끌어내렸다는 평가 역시 뒤따른다.

21일 <대한경제>와 집토스가 AI를 활용, 서울시 제공 토허구역 지번 데이터를 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료에 대입해 분석하자 이 같은 결론이 나왔다. 지난 1~4월 체결된 서울 연립ㆍ다세대 매매계약 1만4490건 중 신통기획 물건으로 추려진 459건이 주요 표본이 됐다.

실거래된 신통기획 빌라 매매가는 1월에 제곱미터(㎡)당 평균 1317만원이었으나 4월까지 20% 떨어져 1054만원이 됐다. 월별로 전월 대비 변동률을 봐도 2월(-7.0%), 3월(-5.3%), 4월(-9.1%) 모두 추세적으로 하락했다. 불안 심리가 커진 약세장에서 신통기획 빌라의 재개발 프리미엄이 갈수록 옅어진 셈이다.

같은 기간 비(非)토허구역 빌라의 값은 여타 정비사업 물건과 일반 빌라를 합쳐 종합적으로 9.2% 떨어지는 데 그쳤다. 다만 평균 매매가는 신통기획 빌라보다 낮았다. 1월 ㎡당 1061만원이었다가 2월(-4.4%)과 3월(-5.3%) 하락했으나 4월(+0.3%) 소폭 올라 963만원에 머물렀다.

이재윤 집토스 대표는 “빌라 시장에 매도 압박이 거셌던 시기에 신통기획의 타격이 컸던 것으로 해석된다”며 “신통기획과 함께 토허구역 규제를 받는 공공재개발 후보지 빌라의 경우 실거래 매매가가 1~4월 19.3% 떨어졌으나 이 기간 계약이 141건이고, 특히 4월은 14건뿐이라 가격 흐름을 그대로 단정하기 어렵다”고 말했다.

황은우 기자 tuser@

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