다주택자ㆍ투자자 등 매도 압박

사업 의구심 증폭되며 가격 반영

[대한경제=황은우 기자] 올해 1~4월 실거래된 신속통합기획 후보지의 연립ㆍ다세대주택 매매가가 20% 떨어진 원인은 결국 규제에 있다는 분석이 나온다. 시행 예고된 규제와 추가 규제 가능성, 이미 적용 중인 규제 등이 복합적으로 맞물려 시장의 불안감이 커졌다는 취지다.

신통기획 빌라값 급락이 계속된 것은 재개발 지연과 주택공급 차질을 알리는 신호라는 경고도 뒤따른다. 가격 흐름에 사업 전망에 대한 의구심이 짙어진 시장 심리가 반영됐다는 시각이다.

그래픽=대한경제.

21일 시장 전문가와 업계에 따르면 이 같은 상황을 만든 원인으로 크게 세 가지 규제 요인이 꼽히고 있다.

먼저 1월 말 이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 시행 방침을 밝히며 매도 압박이 커졌을 것이라는 시각이다. 실제로 양도세 중과는 지난달 9일을 넘겨 이뤄진 토지거래허가 신청분부터 적용되기 시작했다.

올해 2~4월은 규제 발효를 앞두고 다주택자들이 여분의 빌라를 서둘러 처분해 양도차익을 방어하려는 움직임이 나올 만한 시기였던 셈이다. 서울시가 토허구역으로 묶기 전부터 시세차익을 노리고 구역 안 빌라를 사놓은 투자자가 적잖았을 것으로도 추측된다.

맹경열 사당21구역 재개발 추진준비위원장은 “신통기획 후보지로 지정되기도 전에 정비사업이 진행되지 않을 위험을 무릅쓰고 빌라를 매입하는 투자자가 의외로 많다”며 “일찍부터 현장 분위기와 소문을 읽고 움직이는 수요”라고 했다.

지난달 21일 서울 중구 명동역 인근에 제9회 전국동시지방선거 벽보가 붙어 있다. / 사진: 연합뉴스

6ㆍ3 지방선거에서 오세훈 서울시장이 낙선하면 정비사업 규제가 강화될 수 있다는 공포감도 매도 결정을 부추겼을 것으로 보인다.

야당 소속 오 시장이 여당 정원오 후보에게 여론조사 지지율이 밀리는 흐름이 이어지자 업계에서는 오 시장이 도입했던 신통기획의 존속 가능성을 두고 불안감이 퍼졌다. 정원오 후보도 민간정비사업 지원을 약속했으나 여당 소속인 이상 규제 중심의 중앙정부 기조를 거스르기 어려울 것이란 관측도 제기됐다.

윤수민 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “신통기획 등 오세훈 시장이 만든 정비사업 유형 자체에 대한 수요가 한때 흔들렸다가 지방선거가 끝나고 되살아나는 분위기”라고 말했다.

한국토지주택공사(LH) 관계자도 “서울 공공정비사업 컨설팅센터를 운영하면서 현재 추진 중인 민간정비사업을 공공정비 유형으로 바꿀 수 있냐는 문의가 다수 들어온 바 있다”고 했다.

서울의 빌라 밀집지역. 대한경제DB.

양도세 중과와 지방선거 변수로 매도 압력이 높아진 가운데 신통기획 후보지 빌라에 걸린 실거주 의무 규제 역시 매도자의 가격 협상력을 한층 약화시켰을 요인으로 평가된다.

서울시는 공공재개발과 신통기획 후보지가 정해지면 도시계획위원회를 열어 토허구역으로 지정한다. 이때부터 구역 내 빌라 매입 계약 시 2년 실거주 의무가 따른다. 모아타운 대상지도 토허구역으로 묶이고 있으나 구역 내 도로 거래만 대상이다. 빌라를 매수해도 실거주 의무는 없다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “신통기획 후보지 실거주 의무는 사실상 매수자더러 노후 빌라에 들어가 살라는 얘기이고, 이에 매도자가 제값을 받기 어렵게 만드는 규제”라며 “재개발에 찬성하는 수요층의 유입을 막아 사업 추진 동력을 떨어뜨리는 부작용 또한 있다”고 말했다.

황은우 기자 tuser@

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