10일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 <대한경제> 주최로 열린 ‘도시와 공간 포럼(CSF) 2024’에서 세션3 주제 '주거공간과 국토 리스트럭처'에 대해 이창무 한양대 교수(왼쪽 첫번째)와 패널들이 대담을 나누고 있다. / 사진 : 안윤수 기자 ays77@

[대한경제=김현희 기자] "용산 개발 중심의 철도 지하화 등 서울 대개조 프로젝트는 공공 주도 개발로 이어지는 과정에서 민간 사업자에 대한 인센티브 부여로 적극 참여를 이끌어낼 수 있냐가 관건입니다. 개발 이익이 어떻게 분배될지 활용될지 등도 제도화 되지 않으면 한계가 분명할 것이기 때문에 고민이 필요합니다."

무려 700여년 간 국가 수도로서 역할해왔던 '서울'이 대변화의 문턱에 들어선 가운데 대규모 재구조화를 위해서는 민간 사업자에 대한 인센티브가 고려돼야 한다는 의견이 쏟아졌다. 서울시도 민간 사업자의 적극 참여를 위한 인센티브 부여와 개발 이익에 대한 고민을 아끼지 않을 예정이다.

10일 열린 '도시와 공간 포럼(City and Space Forum·CSF) 2024’의 세션3 '주거공간과 국토 리스트럭처'에서는 이같은 서울 도시 경쟁력 강화를 위한 '대개조 프로젝트'의 방향이 토론으로 이어졌다.

임창수 서울시 미래공간기획관은 "토지주인 코레일 등이 민간에 토지를 매각해 모든 책임을 부담하기보다 사업자로서 참여해 리스크 부담을 떠안는다"며 "서울시와 국토교통부가 사업지원에 적극 나설 계획이어서 토지주인 코레일과 개발 인허가 담당인 서울시·국토부가 '원팀'으로 움직일 것"이라고 설명했다.

국토부 역시 서울 대개조 프로젝트의 중심인 용산개발과 연계된 철도 지하화 사업을 적극 추진할 계획이다. 특히 국토부 등이 보유한 철도부지를 사업시행자에 현물출자, 사업시행자는 철도부지를 담보로 채권을 발행해 사업비를 조달하는 구조로 진행된다. 사업시행자의 자금조달 부담을 한껏 낮춰주겠다는 것이다.

민간 사업자로서의 토론 패널로 참여한 건설 관계자들은 "리스크 부담 외에 민간 참여자에 대한 인센티브가 제도화돼야 한다"며 입을 모았다.

차영일 현대건설 인프라개발 담당 상무는 "철도 지하화 등 도시개발 사업은 사업자가 용지 매수권 등을 확고히 갖고 가는게 어렵다는 한계가 있다"며 "사업자가 개발 이익 중 얼마를 특혜시비 없이 가져갈 수 있는지 구체적으로 제도화 돼야 한다"고 설명했다.

철도 지하화에 따른 상부 개발 등 서울 대개조를 위한 '화이트사이트'와 '비욘드조닝' 방안은 사업자에게 얼마나 권한을 줄 수 있느냐도 관건이다. '화이트사이트'는 사업자가 별도 심의없이 허용된 용적률 안에서 토지용도를 자유롭게 정할 수 있는 제도다. 서울판 '화이트사이트'의 범위에 따라 민간 사업자의 참여도가 달라질 수 있다는 것이다.

패널토론의 좌장으로 참여한 이창무 한양대 교수는 "철도 지하화에 따른 상부 개발 등 역세권 개발 이익을 얼마나 활용할 수 있는지, 배분할지 명확하지 않고 제시하기 어렵다는 점이 있다"며 "개발효과가 개발도상국 시절만큼 높지 않을 수 있다는 고민도 있기 때문에 정부가 현실적인 선택을 해야 한다"고 지적했다. 일본의 도시재생사업은 민간 사업자의 개발 참여 자체만으로 큰 의미를 두면서 개발이익을 최대한 활용할 수 있도록 해준다. 국가가 개발이익을 기부채납으로 환원받을지, 개발이익을 민간에 환원할지 여부를 선택해야 한다는 것이다.

전한철 DL이앤씨 상무도 민간 사업자에 대한 세제혜택 등 인센티브가 적극 검토돼야 한다고 강조했다.

그는 "용산 개발 등 서울 대개조 프로젝트는 수십년의 장기 사업이다보니 공공과 민간의 파트너십이 중요하다"며 "민간 사업자의 적극 참여를 위해 용적률 상향 조정 등을 연계해서 고민하는지 개발사업자와 입주사업자 모두에게 세제혜택을 검토해야 할 것"이라고 말했다.

특히 토지 관리 문제도 토지를 분양하기보다 토지를 임대해 개발하는 방식도 고민돼야 한다는 의견도 덧붙였다. 전한철 상무는 "예상치 못한 금융위기 및 코로나 사태 등에 대응하기 위해 토지분양에 따른 리스크 부담보다 공공이 토지를 임대하는 방식으로 임대료 유예 등으로 관리해주는 방안도 적극 고민돼야 한다"고 말했다. 이에 대해 임창수 서울시 기획관은 "토지 임대 방식도 고민할 것"이라고 답했다.


김현희 기자 maru@

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