강남ㆍ한강변 향후 5년 내 거의 완료

분담금ㆍ공사비 치솟아 시장 위축

삼성ㆍ현대 ‘뉴 리모델링’ 브랜드化

그래픽 : 대한경제

[대한경제=한형용 기자] 현대건설과 삼성물산이 ‘아파트 대수선’ 시장에 본격 진출하며 ‘리모델링 2.0’ 시대를 선언했다. 현대건설은 ‘더 뉴 하우스(THE NEW HOUSE)’, 삼성물산은 ‘넥스트 리모델링’이라는 브랜드를 내걸고 노후 아파트 정비사업의 패러다임 전환을 예고했다.

양사가 대수선에 주목하는 배경은 재건축 시대의 전환기 도래 전망이다. 건설업계는 강남3구와 한강변 주요 재건축 수주 시장이 앞으로 5년 이내에 상당부분 마무리될 것으로 내다보고 있다. 이후 1기 신도시와 강북 재건축 단지가 도시정비시장을 이끌 것으로 예측한다.

다만 재건축 시장이 현재와 같은 활황기를 걷기는 어려울 것으로 예상하고 있다. 5억∼6억원을 웃도는 재건축 분담금 비용이 원인으로 꼽힌다.

당장 2021년 이후 자재값, 인건비 등을 포함한 공사비는 30% 이상 급증했다. 여기에 안전진단ㆍ용적률ㆍ초과이익환수제 등 규제는 까다로워졌고, 분양가상한제와 대출 규제까지 겹치면서 재건축 분담금 부담이 급증하고 있다.

게다가 2000년대 조성된 아파트들의 조건도 과거와 다르다. 1990년 이후 조성된 공동주택의 최고 허용 용적률은 400%에 달하지만, 2000년 이후에는 300% 이하로 낮아진 상태다. 특히 2000년 이후 조성된 아파트는 내진설계, 보편화된 3∼4Bay 평면, 연결형 지하주차장과 같은 공간 활용성이 높고, 도시계획 용적률 기준에 맞게 고밀도로 개발돼 재건축 효율성이 떨어진다는 평가도 나온다.

그래픽 : 한국건설산업연구원 제공

이러한 틈새를 파고든 전략이 ‘합리적 비용+신축급 체감효과’를 내세운 리모델링 2.0이다. 건설업계는 이를 단순한 ‘재건축의 대안’이 아닌 새로운 주택고급화 시장으로 보고 있다.

이태희 한국건설산업연구원 연구위원은 “일반분양을 통해 상당한 비용을 충당할 수 있는 ‘소수 지역의 일부 단지’를 제외하고는 분담금 납부 여력 제한과 ‘투자 대비 이익’이 충분치 않아 재건축 추진이 힘든 시대가 도래할 것”이라며 “삼성물산과 현대건설이 제시한 리모델링 방식은 ‘입주민 이주’ 여부에서 차이가 나지만, 주거환경 악화를 예방하기 위한 맞춤형 리모델링은 주거문화를 바꿀 동력이 될 수 있다”고 말했다.

다만 업계 안팎에서는 ‘리모델링 2.0’에 대한 비판적 시선도 있다. 한 정비사업 전문 변호사는 “외관, 조경, 커뮤니티 시설을 바꾸더라도 골조는 그대로다. 단열과 방음, 내진 성능은 신축보다 떨어질 수밖에 없다”고 말했다.

한형용 기자 je8day@

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