지방 5.2만ㆍ악성 2.5만 가구 달해
서울, 외지인 주택매입 4년來 최다

[대한경제=임성엽 기자] 대한민국 주택시장이 극심한 양극화에 시달리고 있다. 이는 만성 동맥경화와 비슷하다. 16조원에 달하는 미분양은 지방 주택공급의 핏줄을 막아 신체 끝부분인 손과 발은 혈액 순환이 전혀 되지 않아 썩어 들어가고 있다.

국토교통부의 지난해 11월말 기준 지방 미분양 주택은 5만2259가구에 달한다. ‘악성’으로 분류되는 준공 후 미분양 물량은 2만4815가구까지 치솟았다.

주택도시보증공사의 11월말 기준 지방 5대 광역시와 지방 아파트 평균 분양가격은 ㎡당 317만9805원으로, 이를 중위면적 주택인 전용면적 59㎡로 환산하면 약 3억1800만원이다. 이럴 경우 지방 주택시장은 미분양 주택으로 무려 16조6183억원, 준공 후 미분양 주택 기준으로는 7조8911억원 규모의 자금이 돌지 못하고 있는 셈이다.

치명적인 자금 경색은 지방 주택 공급의 핏줄을 원천 봉쇄해 지역 건설 생태계 전체를 고사 위기로 몰아넣고 있다. 지방은 차갑게 식어가는 사이, 서울은 만성적인 신축 공급 부족으로 인한 ‘가격 고열’(2025년 누적 상승률 8.71%)에 시달리고 있다.

이런 양극화를 부추긴 근본 원인은 다주택자에 대한 징벌적 규제에 있다. 규제에 묶인 수요자들이 ‘똘똘한 한 채’’에 집중하면서 서울은 폭등하고 지방 시장은 붕괴하는 악순환이 고착화됐다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 서울 집합건물을 매수한 외지인은 4만6007명으로 전년 대비 19% 증가하며 4년 만에 최대치를 기록했다.

정부는 지난 9일 ‘2026년 경제성장전략’을 통해 다주택자가 인구감소지역 주택을 추가 취득하더라도 종부세 합산과 양도세 중과를 배제하기로 했지만, 근본 해결책은 아니라는 지적이 나온다. 특히 다주택자 양도세 중과유예에 대한 명확한 입장을 내놓지 않으면서 부활 우려가 나오고 있다. 문재인 정부시절 다주택자 양도세 중과 시행이후 시장에 매물이 잠기면서 폭등한 바 있다.

시장 전문가들은 양도ㆍ취득세 중과 등 다주택자에 대한 규제를 정상화해 자금 흐름을 터주고 정비사업의 속도를 획기적으로 높이는 ‘정책 대수술’이 시급하다는 지적이다.

임성엽 기자 starleaf@

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