감정평가형 51% 착공과 대비
공사원가 산정 지연이 발목
“실무역량 단계적 높여야”

[대한경제=황은우 기자] 한국토지주택공사(LH)가 2024년 도입한 ‘공사비 연동형’ 신축매입약정 방식이 기존 감정평가형보다 착공 실적이 현저히 낮아 실효성 논란에 휩싸였다. 공사원가 산정 과정에서 지연이 지속되면서 민간사업자들이 사업비 조달에 어려움을 겪는 게 원인으로 지목됐다.

그래픽=대한경제.

3일 김정재 국민의힘 의원이 LH로부터 제출받은 자료와 <대한경제> 취재를 종합하면, LH는 2024∼2025년 공사비 연동형 방식으로 6만890가구의 신축매입약정을 맺었다. 하지만 지난해까지 착공 물량은 5180가구(8.5%)에 그쳤다. 반면 기존 감정평가형은 약정 체결된 물량 2만6412가구 중 1만3665가구(51.7%)가 착공해 뚜렷한 격차를 보였다.

공사비 연동형은 LH가 2024년 민간사업자에게 적정 수준 매입가를 보장하겠다는 취지로 신설한 매입 방식이다. 하지만 매입대금 책정이 기존 감정평가형 대비 시간이 더 소요된다는 게 단점으로 지적됐다.

실제 감정평가형은 토지와 건물 모두 감정평가로 매입가를 책정한다. 반면 공사비 연동형은 토지는 감정평가액, 건물은 공사원가로 구분해 매입가를 정한다. 이때 공사비 연동형 방식의 공사원가 책정은 LH의 설계안 타당성 검토와 외부 원가계산기관의 비용 검증을 거쳐 산정된다.

시간이 더 필요할 수밖에 없는 구조다. LH는 “매입약정 후 착공까지 감정평가형은 11개월, 공사비 연동형은 추가로 3개월 이상 소요된다”며 “견적을 위한 세부도면 작성과 공사비 산정 및 검증기간 때문”이라고 설명했다.

하지만 주택업계는 실제 착공 일정이 이보다 더 많이 소요된다고 입을 모은다. 한 민간사업자는 “공사원가가 산정되지 않으면 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 신청이 힘들다. 아울러 업체가 시행만 하는 경우 시공사에 공사를 맡기는 것도 어렵다”고 말했다. 대한주택건설협회 관계자도 “작년까지 공사비 연동형으로 5200호가 착공됐다지만 사실 공사원가 산정까지 끝난 사업장 수는 손에 꼽을 정도뿐”이라고 말했다.

LH 진주 사옥 전경. 대한경제 DB

이러한 문제가 지속되자 LH도 지난해 12월 초부터 감정평가형 매입 비중을 다시 확대하는 방향으로 선회했다. 공사비 연동형 약정을 맺었으나 착공 전 상태인 수도권 사업체 262곳에 감정평가형 전환 의사를 물어보는 공문을 전달한 것이다. 하지만 전환의사를 밝힌 업체는 262곳 중 35곳(13.4%)에 그쳤다. 업계 내부에서는 추가적인 일정 지연 가능성과 사업모델 변경에 따른 불확실성을 우려한 결과라고 보고 있다.

이렇다 보니 LH 실무 역량을 단계적으로 높이는 방안을 강구해야 한다는 목소리도 나온다. 업계의 또 다른 관계자는 “공사비 연동형 제도 도입 초기 LH의 사업 경험이 부족했던 점이 영향을 미쳤고, 신축매입약정 사업에서 고가 매입 논란이 잇따르며 LH가 공사원가 검증 관련 행정절차를 한층 신중히 진행했을 것으로 보인다”고 귀띔했다. 이어 “실무경험이 쌓이면서 보다 나은 개선책을 마련해야 한다”고 덧붙였다.

임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수도 “공사비 연동형의 적정 매입가 보장이라는 취지는 좋은 만큼, LH가 공사원가 산정 속도를 끌어올릴 방안을 강구해 현장에서 신속히 착공할 수 있도록 해야 한다”며 “공사비 연동형이 도입되고 시간이 지나며 LH로서도 공사원가 산정 절차와 관련된 행정 경험, 세부 데이터 등이 많이 축적됐을 것”이라고 말했다.

황은우 기자 tuser@

〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉