작년 자체개발 분양 2.8만가구 그쳐

2021년 5.2만가구와 비교 절반 수준

PF경색ㆍ미분양ㆍLH 직접시행 ‘타격’

[대한경제=황은우 기자] 단순 도급사업에서 탈피, 디벨로퍼로 도약하고자 했던 건설사들의 기세가 눈에 띄게 꺾이고 있다.

핵심 원인으로 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색 지속과 더불어 초강력 부동산 규제 정책에 따른 미분양 리스크 확대와 한국토지주택공사(LH) 직접 시행 등이 뒷걸음질을 부채질했다는 평가가 나온다. 디벨로퍼 생태계 침체로 건설산업의 고부가가치 창출에 제동이 걸리고 민간의 주택공급 역량도 위축되고 있다는 지적 역시 뒤따른다. ▶관련기사 3면

그래픽=대한경제.

14일 <대한경제>가 리얼투데이 자료를 토대로 한국부동산원 청약홈을 분석한 결과, 작년 건설사가 사업시행까지 맡은 자체개발 아파트의 일반분양 물량은 약 2만8000가구로 지난 2021년 약 5만2000가구의 절반 수준에 머물렀다.

이는 2021년부터 1순위 청약을 받은 아파트의 입주자 모집공고문을 전수 조사 및 열람해 얻은 추정치다. 시행자와 시공자가 같거나 전자공시시스템(DART) 등에서 지배종속 및 특수관계로 확인되면 자체개발로 분류됐다. 조합사업은 빠졌고, 특수목적법인(SPC)은 투자 플랫폼인 점을 고려해 제외됐다. 공고문에 신탁사가 표기된 경우도 정확한 신탁구조 파악이 어려워 모두 뺐다.

수치를 자세히 보면 건설사 자체개발사업 둔화 흐름이 뚜렷하다. 이 사업으로 나온 전국 아파트 일반분양 물량은 2021년 5만2206가구였다가 2022년(3만2936가구)과 2023년(1만7448가구)을 거치며 계속 줄어들었다. 2024년(2만6636가구)과 2025년(2만7989가구)에는 반등했으나 두 해 모두 3만가구를 넘지 못했다. 올해는 지난달까지 6760가구가 청약시장에 나왔다.

건설사 자체개발 위축은 2022년 9월 레고랜드 사태로 PF 시장이 얼어붙은 여파가 계속된 데다, 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 조장하는 세제 등 다주택자 규제 정책이 미분양 리스크를 키운 결과란 진단이 나온다. 작년부터 LH 공공택지 매각이 중단된 것도 건설사의 디벨로퍼 도약을 제약할 전망이다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “건설사들이 자체개발 리스크를 감수하기보단 도급을 통한 시공이라는 보수적인 선택을 하기 쉬운 여건”이라면서 “프로젝트 전 과정을 책임지는 형태의 주택사업을 하지 못할수록 역량 성장의 폭이 제한될 수 있다”고 말했다.

황은우 기자 tuser@

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