금융 규제로 공공ㆍ민간 동반 위축
LH 도심복합, 이주비 대출기관 유찰
비아파트 건설 미분양담보대출 난항

[대한경제=황은우 기자] 3기 신도시 등 공공주택 ‘뉴홈’ 수분양자 전용 모기지 미출시 사태 이면의 수요 억제 기조와 이를 뒷받침하는 금융 규제가 공공ㆍ민간 공급 주체를 동반 위축시키고 있다는 지적이 나온다.

가계대출 총량관리와 규제지역 LTV(담보인정비율) 제한 등이 맞물리면서 신축 주택 공급이 뒷걸음질하는 현상이 뚜렷해졌다는 취지다.

7일 업계에 따르면 공공 쪽에서는 대표적인 사례가 한국토지주택공사(LH)의 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)이다.

도심복합사업은 정부가 주문한 공공주도 공급의 일환이지만 역설적으로 정부의 가계대출 총량 규제로 이주비 대출 취급기관 선정 과정이 난항을 겪고 있다.

올해 상반기 금융기관 선정 공모 3건 중 2건이 유찰됐고, 재작년 6월 전담 은행을 확보한 사업지 한 곳도 은행 측이 협약 해지를 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

이는 은행마다 대출 증가율 목표와 총량 관리 기준을 맞춰야 하는 상황에서 대규모 이주비 대출을 떠안는 도심복합사업 참여에 선뜻 나서기 어렵다는 분위기가 형성된 까닭으로 풀이된다. 은행권이 뉴홈 수분양자 전용 모기지 출시를 꺼리는 것과 상통하는 지점이다.

이주비 금융이 꼬이면 이후 단계인 주민 이주 및 철거 일정도 지연되면서 전체 사업 속도가 늦춰질 수밖에 없다. 이른바 주택 공급 속도전이 꼬이는 셈이다.

민간 공급자들도 금융 규제에 타격을 입고 있는 것은 마찬가지다.

단적으로 대한주택건설협회가 비아파트 건설과 분양을 수행하는 주택사업자들을 대표해 미분양담보대출 LTV 규제 완화를 정부에 꾸준히 건의하고 있다.

지난해 9ㆍ7 대책 발효 이후 주택매매ㆍ임대사업자에게는 투기 수요 억제라는 기조 아래에 수도권 규제지역 LTV 0%가 적용됐지만, 신축 공급과 관련된 이 대출은 종전의 30% 비율이 예외적으로 유지됐다.

다만 애초 LTV 비율 자체가 낮았던 데다 예외 인정이 최초 1회 신청으로 제한됐고 정부 기조 영향으로 은행권이 더욱 보수적으로 심사한다는 것이 업계의 전언이다.

비아파트는 통상 준공 시점에 맞춰 입주자를 모집해 분양 대금이 늦게 들어와, 초반 분양이 부진하면 사업자는 단기 유동성이 부족할 수 있어 미분양담보대출 자금으로 보완한다.

통상 비아파트 사업장별로 분양 완료 가구가 70% 이상일 때 대출을 신청하는데 이에 대한 LTV 30% 적용은 미분양 세대나 공실 대상 감정액의 약 30%까지 대출이 나온다는 뜻이다.

임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수는 “정부가 공급에 무게를 둔다면 이를 제약하는 금융 관련 규제를 일부 조정할 필요는 있다”고 말했다.

황은우 기자 tuser@

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