서울의 한 재개발 사업장 전경. 대한경제DB.

[대한경제=임성엽 기자]도심 정비사업(재개발ㆍ재건축)을 반대하거나 속도 조절을 요구할 때마다 등장하는 논리 중 하나는 ‘이주발(發) 전세 대란’이다. 대규모 멸실로 이주수요가 쏟아져 주변 임대차 시장을 뒤흔들 것이라는 공포론이다.

그러나 서울시의 실제 이주 패턴 통계와 관리 현황을 뜯어보면 시장의 현실은 다르다. 민간은 시장을 통해, 서울시는 제도를 통해 충격을 분산하고 있기 때문이다. 오히려 전ㆍ월세 품귀를 부추긴 주범은 정비사업 그 자체가 아니라 시장 공급 통로를 옥죈 정부의 경직된 규제라는 게 학계와 현장의 진단이다.

팩트체크① :   재개발 이주민 80%는 다가구ㆍ다세대로… ‘아파트 전세 대란’은 착시

 정비사업 반대 측이 내세우는 논리는 단순하다. 대규모 철거로 수천가구 멸실이 단기간에 집중되면, 이들이 주변 아파트 임차 수요로 집중돼 전월세 대란을 일으킨다는 논리다.

하지만 이런 주장은 실제 이주수요가 어디로 이동하는지 기초 현장 분석을 간과한 착시에 가깝다는 지적이다.

3일 서울시 내부 이주 패턴 조사에 따르면 재개발 사업장 이주민의 80%는 아파트가 아닌 인근 다가구ㆍ다세대(빌라) 등 비아파트 시장으로 흡수된다. 나머지 20%는 동일 생활권인 경기ㆍ인천 등 수도권 연접부로 분산 이동하는 것으로 집계됐다.

특히 정비사업 이주는 주택 매입이 아니라 공사 기간(3~4년)을 버티는 ‘임시 주거’다. 민간 비아파트와 광역 생활권이 완충재 역할을 하며 수요를 흡수하는 구조다. 특정 단지 멸실 수치만 떼어내 인근 아파트 시장 전체가 마비될 것처럼 부풀리는 것은 현장 유통 경로를 왜곡한 시각이라는 지적이다.

팩트체크② :  방치 아닌 ‘정밀 그물망’… 1000호 초과로 심의 확대해 101개 구역 분산

“공공의 이주 대책이 부족해 대란이 불가피하다”는 주장 역시 설득력이 떨어진다는 지적이다. 서울시는 2012년부터 도시및주거환경정비법과 시 조례에 근거한 ‘정비사업 시기조정 제도’를 가동해 왔다. 제도 도입 후 총 50건을 심의해 10개 구역 인가 시기를 시장 여건에 맞춰 분산ㆍ조정했다. 최근에는 시장 변동성을 감안해 심의 대상을 기존 ‘2000호 초과’에서 ‘1000호 초과’로 낮추는 조례 개정을 추진 중이다.

이에 집중 관리 대상 구역은 기존 63개소에서 101개소로 60% 이상 늘어난다. 모니터링 방식도 촘촘하다. 해당 자치구뿐 아니라 인접 자치구의 입주ㆍ멸실 물량을 묶고, 여기에 ‘최근 3년 평균 비아파트 공급ㆍ멸실량’까지 합산해 공급 과부족을 따진다. 향후 3년(2026~2028년) 착공 예정 구역의 이주 일정 전수 조사를 바탕으로 특정 시점 쏠림을 사전에 솎아내는 시스템이 가동 중이다.

팩트체크③ :  학계 “대출·실거주 옥죄고 정비사업 탓 모순”

서울시의 정밀한 이주 분산망에도 전월세 매물이 마르고 가격이 치솟는 원인은 따로 있다. 이재명 정부의 시장을 묶어둔 대출ㆍ실거주 규제가 임대 공급을 단절시켰기 때문이다.

민간의 힘, 시장을 불신한 정부가 임대공급 유통망을 틀어막은 채 정비사업에 화살을 돌리는 모순을 놓고 학계에선 강도 높은 비판이 나오고 있다. 

김준형 명지대학교 교수는 최근 이주대책 세미나에서 “6ㆍ27 대책 이후 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되면서 세입자의 전세금으로 잔금을 치를 수 없게 돼 신축 단지의 전세 물량이 급감했고, 실거주 중심 규제까지 겹쳐 시장 전세 물량이 말라붙었다”고 분석했다.

그러면서 “정비사업으로 인한 임대차 시장 불안이 우려된다면 시장에 전세 물량이 풀리도록 규제를 해제하는 것이 먼저"라며 "규제는 그대로 둔 채 시장의 가용한 물량에 맞춰 사업을 허용하겠다면 서울의 정비사업은 원천적으로 차단될 수밖에 없다”고 지적했다.

통계는 규제가 만든 매물 증발을 고스란히 보여준다. 수도권 빌라 전월세 매물은 연초 대비 40%가까이 급감했고, 경기 아파트 전세 매물 감소율도 1년 만에 40%에 육박했다. 서울 아파트 전세가격지수도 16개월 연속 상승세다.

이런 부작용에 여당 내부에서도 우려가 나왔다. 정일영 의원(더불어민주당)은 국정감사에서 “토지거래허가구역 내 2년 실거주 의무가 전세 공급을 심각하게 가로막고 있다”며 기준 완화가 아닌 실거주 의무 폐지와 민간 임대 활성화를 국토부에 요구하기도 했다.

사실 전문가들은 정비사업 이주로 인한 단기적인 국지 요동은 지자체의 시기조정과 민간 시장의 수용력을 통해 흡수 가능한 영역으로 판단해왔다.

이에 단기 전세 안정을 이유로 인허가 속도를 인위적으로 틀어막는 속도조절론은 3~5년 뒤 입주 절벽을 불러 매매와 전세를 동시에 폭등시키는 악수가 될 공산이 크다.

김준형 교수는 “정부는 이주대책이 문제라면 이주를 앞둔 거주민에게 가용한 이주대안이 얼마나 있는지 파악하고 이를 해결하기 위해 서울시와 함께 노력해야 한다”며 “지금은 이주대책이 없다고 서울시를 비난만하지 이주민 지원노력은 없다. 문제는 좋은 정책으로 해결해야 하는데 정치가 주택정책에 개입하는 것 자체가 문제”라고 말했다.

임성엽 기자 starleaf@

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