서울시는 대규모 재개발·재건축은 ‘신속통합기획’으로 속도를 내고, 전면 재개발이 어려운 노후 저층 주거지는 ‘모아타운’을 투입하는 ‘투트랙’으로 추진 중이다.

[대한경제=임성엽 기자] 오세훈 서울시장 복귀 후 5년간의 서울 주택공급 정책은 ‘구역 확대’ ‘착공 본격화’ ‘공급 규모 확대’ 세 가지 키워드로 응축된다. 장기간 멈춰 섰던 도심 정비사업에 공급의 씨앗인 정비구역을 대대적으로 늘렸고, 이제는 공급의 수확이라 할 수 있는 ‘실제 착공’을 본격화하며 시장이 체감하는 공급 규모를 한층 키워내고 있다.

4일 서울시에 따르면 시는 정비사업을 크게 ‘투트랙’으로 추진 중이다. 대규모 재개발·재건축은 ‘신속통합기획(신통기획)’으로 속도를 내고, 전면 재개발이 어려운 노후 저층 주거지는 여건에 맞춘 ‘모아타운’을 투입하는 방식이다. 도시구조의 새 판을 짜 주민에게 쾌적한 주거환경을 돌려주는 변화의 밑거름을 놓겠다는 구상이다.

서울시가 2021년 ‘신속통합기획 1.0’을 가동해 주택공급 파이프라인을 복원했다면, 현재는 시즌 2.0을 통해 행정의 시선을 ‘실제 착공과 준공’으로 전환하고 있다.

서울시 주택 정상화의 상징은 ‘강북의 대전환’이다. 과거 박원순 전 시장 시절엔 도시재생 정책을 이유로 서울 시내에서 무려 389개 정비구역이 무더기로 해제됐다. 해제 구역 중 강남 지역은 141개 구역에 그쳤던 반면, 강북 지역은 248개 구역에 달했다. 전임 시장 시절 구역 해제로 재개발 싹이 잘려 나간 곳이 강남보다 강북에 2배 가까이 집중되며 주거 격차가 심화되는 등 사실상 강북 주택공급은 ‘잃어버린 10년’을 겪어야 했다.

오세훈 시장 취임 후 흐름은 달라졌다. 서울시가 뿌린 공급의 씨앗들은 이제 본격적인 수확기에 오른다. 서울시 집계에 따르면 2026년부터 2031년까지 6년간 서울에서 착공 예정인 정비구역은 총 253곳, 물량으로는 31만호에 달한다. 강남 지역(136곳)뿐 아니라, 정비사업이 멈췄던 강북 지역도 117개 구역이 진행 중이다. 구역 해제의 상처가 깊었던 강북권이 서울 도심 주택공급의 핵심 축으로 부활한 셈이다.

물량이 계획대로 시장에 공급될 수 있도록 서울시는 사업 기간의 파격적 압축을 병행하고 있다. 시에 따르면 과거 구역 지정부터 입주까지 평균 21년이 소요되던 재개발·재건축 사업 기간은 ‘신통시즌 2.0’ 인허가 규제혁신을 거치며 최종 12년으로 총 9년 단축된다.

세부적으로는 구역 지정 단계에서 2장의 동의서를 1장으로 통합하고 후보지 선정 즉시 정비계획 수립 보조금을 지급해 기간을 0.5년 줄였다. 추진위 구성 및 조합설립 단계에서는 구역 지정 전 예산을 선제 지원하는 패스트트랙을 적용해 3.5년 걸리던 기간을 1년으로 2.5년 앞당겼다.

여기에 신통 2.0의 승부처인 사업시행인가부터 관리처분, 이주로 이어지는 인허가 병목 구간(종전 8.5년)을 직렬 방식에서 병행 추진 체계로 전환해 5년으로 총 3.5년을 단축했다. 표준처리기한제를 전면 도입해 인허가 핑퐁을 차단했고, 환경영향평가 초안검토 회의 생략(2개월 단축), 재개발 세입자 자격조회 1회 일원화, 관리처분계획 타당성 검증의 SH 다변화, 경미한 구역 변경의 구청장 위임을 통해 행정 지연을 걷어냈다. AI 기반 정비사업 지원시스템을 구축해 인허가 시뮬레이션과 모니터링도 한층 고도화했다.

단기 수급 불안을 조기에 진화하기 위한 조치로, 향후 3년간 핵심 사업장에서 ‘8만5000호 조기 착공’을 이끌어내는 정밀 공정관리에도 돌입했다. 전체 사업장을 착공 가시권에 따라 분류하고 자치구와 매월 ‘현장밀착 공정회의’를 열어 인허가 상황을 밀착 점검하고 있다. 공사비 갈등이나 이주 지연으로 멈춰 선 사업장에는 법률·도시정비·감정평가 등 각 분야 전문가로 꾸려진 ‘공사비 닥터’를 급파해 중재를 펼치고 있다.

재개발 사각지대를 메우는 ‘모아타운·모아주택’ 역시 본격적인 수확기에 접어들었다. 2022년 정책 도입 이후 현재까지 총 144곳의 모아타운 관리계획을 수립하고 이 중 87곳의 승인을 완료했다. 현재 조합설립인가를 마치고 본궤도에 오른 모아주택 사업장만 176곳(5만3000호)에 이른다.

서울시는 이들 사업장이 멈춤 없이 결실을 맺을 수 있도록 ‘모아타운 쾌속통합추진계획’을 가동, 오는 2031년까지 모아주택 총 146곳(4만호)을 실제 착공시키는 정밀 공정관리에 돌입했다.

공정은 단기 집중관리와 중장기 일반관리로 나눠 진행된다. 2028년까지 3년 내 조기 착공을 목표로 하는 ‘집중관리구역’ 69곳(1만4000호)을 전면 배치했다. 이어 2029년부터 2031년까지 ‘일반관리구역’ 76곳(2만6000호)을 순차 착공시켜 4만호 목표를 완수한다는 구상이다.

사업 프로세스도 대폭 압축했다. 관리계획 수립 후 조합을 설립하던 종전의 순차 처리 방식을 탈피해, 계획 수립과 조합설립을 동시에 병행하는 ‘모아통합기획’을 전면 도입했다. 이를 통해 후보지 선정부터 착공까지 걸리던 기간을 기존 6년에서 4년 6개월로 1년6개월 단축시켰다.

시는 오는 2030년까지 매년 신규 후보지를 발굴해 총 100곳을 추가 선정하고, 모아주택 8만호의 공급 기반을 추가로 확보할 방침이다.

현장의 갈등을 미연에 방지하기 위한 제도적 안전판도 세심하게 다졌다. 모아주택 맞춤형 표준정관과 계약서를 보급하고, 전국 최초로 SH 공사비 검증체계를 마련했다. 아울러 세입자 보상 기준을 명문화해 원주민 보호와 신속한 이주 지원을 동시에 진행할 계획이다.

임성엽 기자 starleaf@

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