개발정보 이용해 선매입ㆍ기획소송 등 걸림돌

남양주 진건 공동주택지구의 보상설명회 개최를 알리는 현수막. 사진 / 박노일 기자

3기 신도시중 남양주 왕숙1, 왕숙2, 인천 계약, 하남 교산, 과천 과천은 2019년 10월 지구지정이 완료됐고, 고양 창릉은 2020년 3월 완료됐다. 이후 2021년 초까지 광역교통개선대책도 확정됐다. 이후 2021년 8월 남양주 왕숙, 왕숙2, 하남 교산의 지구계획 승인이 나면서 사업이 탄력을 받기도 했다.

그러나 올해 고양 창릉과 하남 교산, 남양주 왕숙에서 첫 공급이 시작됐다. 공급이 애초 계획보다 늦어진 것이다. 토지보상 지연과 함께 인허가 이후에도 토지보상 미완료나 관계기관 협의지연 등이 주요 요인으로 꼽히고 있다.

이는 시행사들이 추진하는 민간도시개발사업의 경우 토지확보 이후 인허가 과정이 길어지거나 부동산시장 환경 급변에 따른 PF대출 지연이 착공시기에 영향을 미치는 것과 다소 차이가 있다.

LH 관계자는 “착공을 앞두고도 주민 민원, 보상 협의 지연이 이어지면서 시기가 늦어지는 경우가 많다”고 지적했다.

업계는 이 같은 보상절차와 착공 지연은 자칫 정부가 9ㆍ7 대책에서 제시한 2030년까지 135만 가구의 착공 목표 달성에도 영향을 미칠 수 있다고 지적한다.

정부가 9ㆍ7대책에서 보상 합의 후 퇴거를 거부하는 땅주인에게는 과태료 등 불이익을 법제화하고, 보상에 협조하는 이들에게 장려금을 주겠다고 밝힌 것도 신속한 토지보상을 위한 장치로 해석된다. 이를 위한 토지보상법 등의 개정이 추진되고 있다.

업계는 토지주 등과 보상가격에 대한 차이를 좁히는 합리적 방안도 시급하다고 입을 모은다. 토지소유주들은 삶의 터전을 잃게 되지만, 공시지가(시가의 80% 수준) 기준으로 보상이 이뤄지는 데다 양도소득세 부담이나 타 지역 이주비용 부담까지 겹치면서 보상가격의 이견이 크다는 것이다.

더욱이 LH 입장에서는 제한된 토지보상금액으로 보상절차에 나설 수밖에 없는 것이 현실이다.

더욱이 개발정보를 이용해 토지거래허가구역 지정 이전에 인근 토지의 매입, 지장물 설치 등의 사례도 나타나고 있다. 일부 변호사를 중심으로 한 기획소송도 걸림돌로 지적되고 있다.

이에 따라 전문가들은 합리적 보상과 함께 투기요소를 배제하는 방안마련이 시급하다고 입을 모은다.

두성규 목민경제정책연구소 대표는 “3기 신도시의 경우 토지 보상이 마무리돼가지만 예상보다 지금 많이 늦어졌다”며 “토지주들이 변호사 선임 등 다양한 방법으로 토지보상을 준비하고 있어 지가상승, 보상비상승, 보상 지연 등으로 이어지는 경우가 많다”고 설명했다.

두 대표는 또 “LH 역시 토지보상과 관련한 충분한 예산을 확보하지 못한 상황에서 보상협의를 진행하면서 보상가격 격차에 따른 지연현상도 발생한다”며 “실제 3기 신도시의 토지 보상 작업이 늦어진 것은 예상했던 예산 금액보다 보상금액이 급등한 것이 한 요인”이라고 지적했다.

이어 “현재는 1기 신도시처럼 무지막지하게 밀어붙일 수 없는 상황이어서 정부와 LH가 좀 더 책임감을 갖고 나서야 한다”고 강조했다.

권대중 한성대 석좌교수는 “공장 이전 부지나 이주자택지 등에 필요한 대체지가 마련되면 보상절차가 좀 더 수월할 것”이라며 “이를 위해 개발지역의 인근지역까지 토지거래허가구역으로 지정해 인근지역의 지가 상승을 제어할 필요가 있다”고 밝혔다.

그는 또 “전반적인 신도시 개발의 속도를 위해 건설사에 원형지 분양 방식 등도 검토할 수 있을 것”이라고 밝혔다.
박노일 기자 royal@

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