김제경 투미부동산컨설팅 소장이 지난 21일 서울 송파구 문정동 래미안 갤러리에서 열린 ‘대한도시정비포럼’ 강연에서 ‘지방선거 이후 정비사업 시장 전망’을 주제로 강연을 하고 있다. 안윤수기자 ays77@

[대한경제=임성엽 기자] 6·3 지방선거를 일주일 앞두고 정비사업 시장의 향방에 이목이 쏠린 가운데, 차기 서울시장이 해결해야 할 핵심 과제로 '토지거래허가구역 해제'와 '서울시의 과도한 설계 개입 금지' 등이 제시됐다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 지난 21일 서울 송파구 문정동 래미안 갤러리에서 열린 ‘대한도시정비포럼’ 강연에서 ‘지방선거 이후 정비사업 시장 전망’을 주제로 이같이 밝히며 여ㆍ야 서울시장 후보들을 향해 쓴소리를 담은 제언을 했다. 

김 소장은 서울시 정비사업 활성화를 위한 최우선 과제로 ‘토지거래허가구역(토허구역) 해제’를 꼽았다. 현행 토허구역 제도가 오히려 재개발·재건축의 진전을 가로막는 핵심 장치로 작용하고 있다는 지적이다.

실제 실거주 의무가 부여되는 토허구역 지정은 열악한 주거환경 때문에 재개발을 추진하는 사업장의 특성을 무시한 처사라는 비판이 나온다. 

재개발 지역은 통상 전세를 낀 갭투자 형태의 거래가 대부분인데, 이를 원천 차단하면서 거래가 극도로 위축됐기 때문이다. 

김 소장은 “결과적으로 이주를 원하는 원주민들의 퇴로를 끊고 규제 피해를 고스란히 전가하는 모순이 발생하고 있다”면서 “투기 수요 억제는 ‘건축행위 제한구역’ 밀착 지정 등 핀셋 규제로 해결하고 토허구역은 해제해야 한다”고 강조했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장이 지난 21일 열린 ‘대한도시정비포럼’ 강연에서 ‘지방선거 이후 정비사업 시장 전망’을 주제로 강연을 하고 있다. 안윤수기자 ays77@

서울시의 과도한 설계 개입과 소셜믹스(임대주택 혼합)에 따른 조합원 손실 문제도 도마 위에 올랐다. 서울시가 ‘디자인 서울’을 표방하면서도, 정작 조합이 자비를 들여 단지 차별화를 시도하는 디자인(문주, 스카이브릿지 등 고급설계)에 대해 '위화감 조성'을 이유로 심의에서 제동을 거는 것은 앞뒤가 맞지 않는다는 비판이다.

김 소장은 “조합원이 공사비 증가를 감수하고 독보적인 건축물을 짓겠다는데, 심의위원들이 공사비 걱정을 하며 막아서는 것은 자유민주주의 사회에서 난센스”라며 “결국 ‘성냥갑 아파트’를 짓지 말라면서 양산을 부추긴다”고 꼬집었다.

기부채납(공공기여)과 관련해 “공사비 상승으로 임대주택 한 채당 조합원 손실이 일반적으론  최소 2억 원, 강남권은 3억 원에 달한다”며 “300채를 공급할 경우 기본 600억 원에서 최대 900억 원의 손해가 확정되는 구조인 데다, 데이케어센터 등 주민 반발이 심한 시설을 조건부 인허가로 강제하는 방식도 개선돼야 한다”고 덧붙였다.

김 소장은 더불어민주당 정원오 후보에 대해서는 정비사업 활성화 기조를 내걸고 있으나, 민간 정비사업에 대한 구체적인 로드맵이 부족하다고 평가했다.전통적으로 부동산 이슈가 약점인 민주당 기조상 후보 차원에서 논란이나 토론을 의도적으로 회피하고 있다는 지적이다.

김 소장은 “정 후보가 정비사업 활성화를 체계적으로 언급하고 있지만, 주어와 목적어를 뜯어보면 ‘공공 주도’에 방점이 찍혀 있을 가능성이 높다”며 “이 경우 민간 정비사업이 위축될 수 있다는 의문이 남는다”고 말했다.

특히 정 후보가 12년간 구청장을 지낸 성동구의 사례를 들며 현장 행정의 아쉬움을 드러내기도 했다. 김 소장은 “성수전략정비구역 등 지역 내 굵직한 정비사업이 정체해 있을 때 구청 차원의 적극적인 지원은 미비했다”며 “주민들이 추진하는 사업을 막지는 않지만, 적극적으로 돕지도 않는 '방관자적 스탠스'에 가까웠다”고 평가했다.

아울러 금호21구역의 오랜 내홍 방치 사례와 하왕9구역ㆍ행당8구역 등 신속통합기획 추진 과정에서 반대 동의서 검인을 느슨하게 취급해 구역을 해제했던 전례를 언급하며, “구역 내 소수 반대파나 분란이 발생할 경우 인허가를 원활히 내주지 않고 멈춰 세우는 경향이 있다”며 “공약대로 정비사업을 착착 진행할 수 있을지는 뚜껑을 열어봐야 안다”고 신중론을 편 기조를 전했다.

임성엽 기자 starleaf@

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