화성동탄2 C14블록 등 본청약 공고

전용 모기지 혜택 포함안돼

주택도시기금 여유자금도 14조원 그쳐

정부, 디딤돌 대출로 선회한 듯

“신뢰보호원칙 위반 책임 여지”

왕숙신도시 전경. 대한경제DB

[대한경제=황은우 기자] 정부가 지난 2022년부터 홍보된 3기 신도시 등 공공주택 ‘뉴홈’ 수분양자 전용 저리 모기지(뉴홈 모기지) 출시를 접으려 하는 핵심 원인으로 △가계대출 규제 △부동산 수요 억제 △재원 부족 등이 복합적으로 맞물렸다는 분석이 나온다.

지난해부터 6ㆍ27 대책 등으로 부동산 수요 억제 기조가 강화되면서 가계대출 총량 규제가 세지고, 그 여파로 은행권이 뉴홈 모기지 출시에 부담을 느꼈을 것이란 취지다. 이에 정부도 혜택이 덜한 데다 출시도 필요 없는 기존 디딤돌 대출 적용으로 선회했을 것이라는 추측도 뒤따른다.

7일 <대한경제> 취재와 시장 분석을 종합하면 이 같은 요인으로 인해 뉴홈 모기지 출시가 순조롭지 않다는 정황은 이미 여러 차례 드러났다. 다만 그때마다 국토교통부와 관계 기관은 뉴홈 모기지를 출시하겠다는 방침을 밝혀온 바 있다. <본지 1월7일자 18면 “저리대출 약속해놓고… ‘뉴홈 선택형’ 모기지 또 출시 연기” 참고>

그래픽=대한경제.

시작은 작년 8월 뉴홈 선택형인 화성동탄2 C14블록이 뉴홈 최초 본청약에 돌입하면서였다.

당시 본청약 공고문에 전용 모기지 혜택이 없어 논란이 일자 한국토지주택공사(LH)는 “모든 단지의 실수요자 피해가 없도록 국토교통부에서 연내 뉴홈 모기지 적용 요건을 발표할 예정이라고 전달받았다”는 입장을 내놨다. 연내 발표 약속은 지켜지지 않았다.

이어 올해 1월 뉴홈 선택형 구리갈매역세권 A4블록 본청약 공고에서도 모기지 혜택은 포함되지 않았다. 이에 국토교통부는 “2026년 상반기 중에는 상품의 구체적인 요건도 다 확정하고 출시하겠다”고 밝혔으나 역시 이행되지 않았다.

이달 뉴홈 나눔형 고양창릉 S3블록 본청약 공고에서도 모기지가 빠지자, 시장에서는 이재명 정부 들어 가계대출 총량 관리가 강화되면서 은행권이 출시에 소극적이었을 것이라는 진단이 설득력을 얻고 있다.

작년 6ㆍ27 대책 발표 후 그해 하반기 금융권 가계대출 총량 목표는 당초 계획의 50% 수준으로 감축됐다. 올해는 금융당국이 가계대출 증가율 목표를 전년(1.7%) 대비 강화된 1.5%로 설정한 바 있다.

뉴홈 모기지가 출시되면 은행은 기본적인 대출 취급을 맡고 정책적 저리 지원에 따른 금리 차액을 정부의 주택도시기금이 보전하게 된다. 대출 자체는 은행 자산으로 잡히는 구조다. 이에 건전성 관리 부담을 느낀 은행권과 정부 사이 협의가 원활하지 않았을 가능성이 있다.

아울러 은행권뿐 아니라 정부도 재원 여건에 상당한 부담을 느꼈을 것으로 보인다.

국토교통부에 따르면 주택도시기금 여유자금은 매해 말 기준 2021년 49조원에서 2022년 28조8000억원, 2023년 18조원, 2024년 10조1000억원으로 줄어들었다. 지난해에는 소폭 반등했으나 14조4000억원 수준에 머물렀다. 꾸준한 감소세의 배경으로는 분양가 상승 등의 영향으로 청약통장 가입자와 납입 규모가 줄어든 점이 지목된다.

정부가 중장기적으로 공공임대주택 공급 확대를 추진하는 상황도 영향을 미쳤을 것으로 분석된다. 기금이 공공임대 건설 및 매입에 직접 투입되는 점을 감안할 때 저리 모기지 출시는 접는 쪽으로 정책 우선순위를 조정했을 수 있는 셈이다.

결국 정부가 정책 결정 주체인 만큼 뉴홈 사전청약 당첨자들이 끝내 집단소송에 나서면 손해배상이 인정될 수 있다는 관측도 뒤따른다. 국내 7대 로펌 중 한 곳의 변호사는 “신뢰보호원칙 위반을 근거로 국가 책임이 인정될 여지가 있다”고 했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수도 “정부 정책이 발표되는 순간부터 수요자들은 이를 전제로 움직일 수밖에 없다”며 “몇 년 사이 여건이 달라졌더라도 정부가 가능한 한 약속을 지키는 쪽으로 가야 한다”고 말했다.

황은우 기자 tuser@

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