거래사례비교법ㆍ원가법 병행 적용

착공시기 따라 매입가 한도 차등

세제혜택 추가됐지만 실효성 의문

공사비 연동형 대안, 부적합 지적

감정평가형, 非아파트 호재 연계

공사비 연동형은 핀셋수요 적합

치솟는 공사원가 대응에도 장점

업계 “고가매입 논란, 실체 없어”

그래픽=대한경제.

[대한경제=황은우 기자] 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)가 물밑 검토 끝에 신축매입임대(민간신축매입약정) 사업 참여자의 공사비 보전책을 8ㆍ13 주택공급대책에 담았으나 실효성이 부족할 수 있다는 지적이 나온다. <본지 7월28일자 1면 “[단독] LH 신축매입 ‘공사비 보전’ 신중 검토” 기사 참조>

때 아닌 고가 매입 논란으로 올해 3월 폐지된 공사비 연동형 매입가 산정방식에 비하면 보전 수준이 약할 수 있다는 취지다.

취약한 공사비 보전 방식

19일 관계 기관에 따르면 사업의 유일한 매입방식으로 남은 감정평가형에 공사비 상승분을 제한적으로 반영하는 방침이 8ㆍ13 대책에 담겼다. 수도권 규제지역 매입대상 물건에 대해 거래사례비교법과 원가법을 통한 감정평가를 병행하고 원가법 산정액이 더 높으면 이를 매입가격에 일부 반영한다는 내용이다.

현재 제시된 반영 한도는 15%ㆍ10%ㆍ5%의 3개 구간으로 △2026년까지의 접수분 중 2027년이 지나기 전에 착공하면 한도 15%에 2028년~2030년 착공분은 10% △2027년 접수분 중 2028년까지의 착공분은 한도 10%에 2029년~2030년 착공분은 5% △2028년~2030년 접수분 중 2030년까지의 착공분은 한도 5%다. 2030년을 넘겨 착공하면 혜택이 없다. LH 관계자는 “구체적인 반영 방법은 9월에 매입 공고문을 통해 안내하겠다”고 설명했다.

착공이 빠르면 빠를수록 반영 한도를 높게 책정해 신축매입임대 착공이 속도를 내도록 한 것으로 풀이된다.

하지만, 업계에서는 사업성의 핵심 변수인 두 매입가 산정방식 중 하나가 사라진 상황에서 뚜렷한 대체재가 제시되지 못했다는 반응이 많다. 그나마 세제 혜택이 추가됐으나 매입가만큼 영향력이 큰 변수로 보긴 어렵다. 8ㆍ13 대책엔 사업 참여 건설사의 토지ㆍ건물 취득세 감면율을 현행 15%에서 2027년까진 70%, 2028년 50%, 2029년부터는 15%로 조정하는 가운데 토지주가 건설사로 토지를 넘길 때의 양도세 감면율도 현행 10%에서 15%로 바뀌는 내용이 담겼다.

그래픽=대한경제.

사업자들이 공사비 보전 문제에 민감한 반응을 보이는 것은 공사비 연동형을 택하는 게 나은 현장이 많았기 때문으로 풀이된다. <대한경제>가 확보한 LH 자료에 따르면 2024년부터 올해 상반기까지 수도권에서 공사비 연동형 매입방식으로 6만4340호의 매입약정이 체결됐다. 감정평가형은 같은 기준으로 볼 때 1만8222호에 그쳤다.

또 LH가 지난달 6일부터 이달 7일까지 기존 공사비 연동형 물건 약 3만4000호를 대상으로 신청받은 신속착공 제도에도 약 2만3000호가 몰린 것으로 확인됐다. 이는 공사비 검증이 끝나기 전에도 착공 절차를 진행할 수 있도록 한 제도다.

경기지역의 한 중소 건설사 대표는 “올해 감정평가형 매입을 신청했는데 탁상감정 결과를 받아보니 예상 공사비에 한참 못 미친 바 있다”며 “전에 공사비 연동형으로 사업을 진행했을 때는 이 같은 문제는 없었다”고 했다.

감정평가형 매입방식은 현장 인근에 매입임대주택과 유사한 비아파트 등의 거래량과 가격이 우상향하는 흐름일 때 유리했다는 전언이다. 감정평가사가 인근 거래사례와 시세를 기초로 매입가를 산정하는 거래사례비교법 방식을 활용해왔기 때문이다. 이에 사업자들은 현장이 역세권이거나 인근에 재개발 호재가 있는 경우 감정평가형을 선호했다.

공사비 연동형은 이 같은 수준의 입지는 아니되 산업단지와 같은 핀셋 수요 거점을 끼고 있어서 LH가 사줄 만하고, 또 토지 상태 등이 좋지 않아 공사원가 부담이 클 때 선택됐다. 토지가격은 감정평가, 건물가격은 원가계산기관에서 산정한 공사비로 나눠 매입가를 정하는 구조에 사업자들이 이끌린 것이다. 여기에 최근의 공사원가 상승 추세도 한몫했다는 설명이다.

LH 본사 진주 사옥. 대한경제 DB.

근거 없는 ‘LH 호구론’

작년 말 ‘LH가 임대주택을 비싸게 매입하고 있다’는 이재명 대통령의 이른바 ‘LH 호구론’ 발언이 나온 뒤 공사비 연동형이 폐지 수순을 밟았으나 실체 없는 논란 제기였다는 비판도 뒤따른다.

이 매입방식의 체계가 적정 수준 이상의 고가 매입을 부추길 만큼 허술하지 않았다는 취지다. 공사비 연동형을 택한 사업자는 인허가 전후로 기본ㆍ실시설계도면을 LH에 제출해 검토를 받았고 원가계산기관의 비용 검증 또한 거쳐야 했다. 오히려 사업자들 사이에서는 “LH의 신중한 태도 등으로 인해 사업 속도가 너무 느려진다”는 불만도 나올 정도였다.

LH와 협업하는 한 원가계산기관의 임원은 “정부가 추이를 지켜본 뒤 공사비 연동형 재도입을 검토할 필요가 있다”고 말했다.

황은우 기자 tuser@

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