시세 따라 가격 갈등ㆍ사업성 족쇄

업계 “5년 거주 후 분양 전환해야”

그래픽=대한경제.

[대한경제=황은우 기자] 8ㆍ13 주택공급대책에서 20년 이상의 장기민간임대 지원책이 제시됐으나 전방위적인 민간임대 신축 공급을 이끌기는 어렵다는 지적이 나온다. 특히 현재 주류인 10년 임대주택의 분양전환 불확실성 문제는 개선되지 않은 점이 도마에 올랐다.

19일 업계에 따르면 8ㆍ13 대책에 들어간 민간건임대 지원방안 두 개는 모두 장기임대에 무게를 뒀다.

먼저 주택도시보증공사(HUG) 보증부 임대주택 담보 장기 모기지 상품 도입안은 최대 34년 고정금리로 설정되는 등 공공지원민간임대의 장기 금융 지원을 강화한 유형이다. 20년 임대에 △기금출자 한도 총사업비 14%(10년 임대 11%) △기금융자 한도 최대 2억(10년 임대 1.2억) △기금융자 금리 2.0~2.8%(10년 임대 2.6~3.4%)가 적용된다.

함께 담긴 임대료 규제 완화책도 장기임대인 20년 임대주택에 초점을 맞췄다. 사업자는 첫 입주자에게 시세 95%의 임대료를 받게 돼 있다. 이후 의무임대기간 중 임대료를 올릴 때 직전의 연 5% 범위를 넘을 수 없다. 임차인이 바뀌어도 똑같다. 8ㆍ13 대책엔 시세 상승을 감안, 20년 임대는 임차인 변경 시 사업자가 임대료를 시세의 95%로 다시 맞출 수 있도록 한 방침이 담겼다.

서울 도심 아파트 밀집지역 전경. 대한경제 DB.

사업자들 사이에서는 “막상 현재 주력상품에 가까운 10년 건설임대주택의 운영상 문제는 대책이 제대로 짚지 못했다”는 평가가 나온다.

가장 큰 문제로는 10년의 의무임대기간 종료 후 사업자가 유동성 확보를 위해 분양전환에 나설 때 발생하는 불확실성이 꼽힌다. 주변 시세가 올라 분양가를 높게 잡으면 사업자는 입주자와 갈등을 빚게 되고, 반대로 시장 침체로 분양가를 낮게 책정하게 되면 사업성이 떨어지는 딜레마가 있다는 전언이다. 이 때문에 수도권 주요지역에서는 착공 후 분양을 포기하고 임대를 택할 뚜렷한 유인이 없다는 분석도 뒤따른다.

이에 업계에서는 공공임대처럼 입주자가 5년 거주 후 분양전환 여부를 선택할 수 있는 제도를 도입해야 민간임대 신축 공급이 촉진될 것이라는 제언이 나온다. 사업자와 입주자 모두의 불확실성을 줄여 공급과 수요 양측에 활력을 불어넣을 수 있다는 취지다.

시공능력평가 30위 안의 한 건설사 관계자는 “정부가 조기 분양전환을 허용하는 가운데 지자체가 임대주택 건설사업을 더욱 적극적으로 승인하도록 유도하고, 기존 민간임대주택 건설자금대출의 혜택도 강화할 필요가 있다”며 “현재 임대아파트 공급은 정부 기조에 보조를 맞추는 데 그치는 수준”이라고 했다.

한편 매입임대사업자들 사이에서는 규제지역 내 신축 비아파트 매입 시 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 기존 0%에서 최대 60%로 올랐으나 향후 매각 시 수요를 장담할 수 없다는 우려도 제기된다.

강희창 한국임대인연합 대표는 “청년이 4억원 이하 비아파트를 매입할 때 생애최초 LTV 우대혜택을 유지하는 금융상품이 제시됐지만, 청약 불이익 배제 같은 확실한 보장이 추가돼야 한다”고 말했다.

황은우 기자 tuser@

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