日 출퇴근 지옥, 출산율 저하 등 골치

모리 미노루 회장 수직 녹원도시 고안

직ㆍ주ㆍ락 결합 새로운 도시모델 제시

힐스 시리즈 통해 도쿄 도시혁신 구현

아자부다이 힐스 전경.

[대한경제=황은우 기자] 도라노몬, 아자부다이, 롯폰기….

이들의 공통점은 1959년 설립된 일본 대표 디벨로퍼인 모리빌딩이 개발한 복합개발단지 ‘힐스’ 시리즈가 위치한 곳이다. 프로젝트 완성 후 일본 국내외 입소문을 타며 도쿄는 물론 세계적 명소로 떠올랐다.

일본 도시혁신 프로젝트 성공적인 사례로 전 세계 도시개발 관계자들과 관광객들의 필수 견학ㆍ관광 코스로 도쿄의 도시 경쟁력을 높이고 있다.

모리빌딩은 지금까지 도쿄 미나토구에서 복합개발단지 ‘힐스 시리즈’를 총 4개 선보였다. 아크, 롯폰기, 도라노몬, 아자부다이 힐스다.

힐스 시리즈는 모리빌딩 창업자인 고(故) 모리 미노루 회장이 주도했다.

지금은 한국의 골칫거리지만, 앞서 일본에서는 신도시에서 도심까지 출퇴근 지옥에 대한 불만족과 출생율 저하가 큰 문제였다.

이런 문제에 대해 50여년 전부터 고민한 모리 회장은 각계 전문가들과 고민끝에 새로운 도시모델인 ‘수직 녹원도시(버티컬 가든 시티)’를 고안했다.

‘힐스 시리즈’는 모두 모리 미노루가 고안한 이 모델에 기반해 세워졌다. 고밀도 도시 환경에서 도시경쟁력과 삶의 질을 함께 끌어올리고자 초고층 건축과 저층부 녹지, 공공공간의 입체적 결합을 추구한 게 핵심이다.

일본 모리빌딩에서 근무한 최초 한국인으로 잘 알려진 박희윤 HDC현대산업개발 개발사업본부장은 “모리 회장은 출퇴근 지옥에서 벗어나 저녁이 있는 여유로운 삶이 가능해진 도시 인프라 위에 글로벌 플레이어가 모여 생활하고 일하고 교류하는 도시를 꿈꾸었다. 사람과 자본과 기업이 모여들어 도시경쟁력이 높아지면서 국가경제를 살리는 새로운 도시모델을 제안한 것”이라고 설명했다.

이런 개념아래 1986년에 완성한 ‘아크 힐스’는 모리 빌딩의 최초 힐스로 고층 오피스와 아파트, 호텔, 콘서트홀 등을 집약해 입체적인 도시 공간을 구현한 첫 사례다. 규모에서도, 직(職)ㆍ주(住)ㆍ락(樂)이 결합된 복합개발이라는 점에서도 최초였다.

뒤이어 ‘롯폰기 힐스’는 2003년 개장했다. ‘아크 힐스’의 경험을 바탕으로 복합도시가 한 단계 더 진화한 모습을 보여줬다. 롯폰기 6초메 일대는 유흥가로 여겨졌던데다가, 1990년대까지 30년 이상 된 저층 목조주택이 전체의 약 60%를 차지할 정도로 노후화가 심각했던 지역이기도 했다. 모리빌딩은 이곳을 문화와 상업, 주거가 어우러진 복합문화지구로 탈바꿈시켰다. 특히 미술관, 영화관, 대규모 공원 등 문화·여가 공간을 대폭 확대했다. 모리빌딩이 1984년부터 약 17년에 걸쳐 권리자 협의와 토지 집적, 공공기여를 통한 용적률 인센티브 등의 부문에서 이해관계를 조정한 결과였다.

도라노몬 힐스 전경. 모리빌딩 제공.

2014년 개관한 도라노몬 힐스는 비즈니스와 교통 인프라가 부족했던 도라노몬 일대를 글로벌 비즈니스 중심지로 진화시켰다. 도라노몬 일대는 신바시~도라노몬 구간의 순환간선도로(환상 2호선) 건설이 지속적으로 지연되며 비즈니스와 교통 인프라가 부족했던 지역으로 꼽혔다.

모리빌딩은 환상 2호선의 완공 시기에 맞춰 정부와 협력해 도로와 건물이 공존하는 설계를 도입했고, 업무·주거·호텔·상업시설을 결합했다. 개관 이후 6년간 도라노몬 지역의 지가는 34.4% 상승했고, 5년간 도라노몬역 일대 유동인구도 7% 이상 증가했으며 현재 도라노몬 힐스에는 골드만삭스를 포함한 다양한 일본 및 해외 기업이 입주해있다.

2023년 준공된 ‘아자부다이 힐스’는 아자부다이 1초메 일대에 위치해 있으며, 힐스 시리즈의 정점으로 평가받는다. 삶의 질과 지속가능성을 중시하며, 웰니스와 커뮤니티를 중심으로 변화하는 현대 도시의 트렌드를 반영했기 떄문이다. ‘모던 어반 빌리지’를 콘셉트로 삼은 모리빌딩은 도쿄 최고층 빌딩(330m), 대규모 레지던스, 국제학교, 의료·문화시설, 2.4헥타르(부지의 약 30%)의 녹지와 대형 광장 등을 조성했다.

또 임직원들이 약 300명의 토지 소유주와 14년에 걸쳐 1000회 이상 개별 면담과 설명회를 진행하며 신뢰를 쌓았고, 최종적으로 90%에 달하는 270가구가 자발적으로 재개발에 동참했다. 이러한 높은 동의율과 긴 협의 기간은 공동체적 가치와 지속가능성을 중시한 아자부다이 힐스 개발의 중요한 특징으로 평가받는다.

한편, <대한경제>는 오는 7월1일 서울 강남구 건설회관에서 ‘2025 도시와 공간 포럼(City and Space ForumㆍCSF 2025)’을 개최한다. 이를 통해 공간혁신이 우리 삶에 미칠 영향을 조망하고, 지속가능한 발전 방안을 모색할 예정이다.

올해는 1965년 한국과 일본이 수교를 맺은 지 60년이 되는 해다. ‘CSF 2025’는 한ㆍ일 수교 60주년을 기념해 ‘도시혁신, 서울과 도쿄의 대화’를 주제로 양국이 걸어 온 혁신의 발자취를 살펴본다.

한ㆍ일 수교 60주년을 맞아 두 나라 최고 도시혁신 전문가들이 서울과 도쿄 두 거대 도시의 미래 혁신 방향에 머리를 맞댄다.

첫 번째 기조강연은 강병근 서울특별시 총괄건축가가 맡는다.

강병근 서울시 총괄건축가는 2021년부터 서울 도시계획의 전체적인 방향을 제시해 오고 있다. 노들섬 조성 사업, 도시ㆍ건축디자인혁신 사업, 정원도시 서울, 감성도시 구현, 그레이트 한강, 100년 미래서울 구상을 진행했다.

도쿄가 거쳐온 개발 과정과 미래 도시혁신 방향은 모리빌딩의 아라이 아키쿠니 집행임원이 발표한다. 모리빌딩은 도시개발 중심축에 녹지와 광장을 두고, 주변으로 초고층 빌딩ㆍ상업시설을 배치해 자연과 공종하는 도심을 구현해 온 일본의 대표적인 디벨로퍼다. 일본은 1980년대 후반 버블경제 붕괴 이후 도시재생을 민간 기업이 주도했는데, 모리빌딩은 아자부다이힐스ㆍ도라노몬힐스ㆍ롯폰기힐스 등 ‘힐스’ 시리즈로 공간 혁신에 도전해 왔다.

아라이 아키쿠니 집행임원은 모리빌딩에서만 37년 근무한 도시 설계 전문가로, 아자부다이 힐스 등 다수의 도시재생 프로젝트 성공적으로 이끌었다. 현재는 모리빌딩에서 도시재생 프로젝트 설계를 총괄하고 있다.

도시 혁신사례 기조강연 뒤에는 심층 대담을 진행한다. 이를 통해 도시의 품격을 높이고, 시민 삶을 향상시킬 방안을 도출할 예정이다. 대담에는 김승배 한국부동산개발협회장도 함께 한다.

황은우 기자 tuser@

·일시 : 2025년 7월1일(화)

·장소 : 서울시 강남구 건설회관 2층 CG홀

·주최 : 대한경제

·사전등록 : https://www.dnews.co.kr/csf/2025

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