김학렬 스마트튜브 소장(오른쪽), 김제경 투미부동산컨설팅 소장이 주택시장 전망에 대해 인터뷰하고 있다. 두 스타강사는 7월1일 열리는 ‘2025 도시와 공간 포럼(CSF 2025)’에서 새 정부 출범 이후 주택시장 전망에 대해 들려줄 예정이다. /사진:안윤수 기자 ays77@

[대한경제=임성엽ㆍ이종무 기자] 새 정부 출범이 다가오면서 주택 정책과 이에 따른 주택 시장 전망에 관심이 커지고 있다. 오는 7월1일 서울 강남구 건설회관에서 열리는 ‘2025 도시와 공간 포럼(CSF 2025)’에 김학렬 스마트튜브 소장, 김제경 투미부동산컨설팅 소장이 출동한다. 이번 포럼에서 두 부동산 스타강사가 새 정부 주택 정책과 시장 방향에 대한 궁금증을 해소해줄 전망이다.

김학렬 소장은 최근 본지와 가진 인터뷰에서 새 정부 이후 부동산 시장이 미미한 상승과 약보합, 두 가지 방향으로 전개되는 모습을 보일 것이라고 예상했다. 어느 정권이 들어서든 인기 지역은 지금도 워낙 비싼 수준이기 때문에 거래량은 미미하지만 신고가가 갱신되고, 여러 규제로 발이 묶인 주택들은 계속 수요를 잃어갈 것이란 판단이다.

도시정비사업 전문가인 김제경 소장도 누가 대통령이 되는 크게 달라질 건 없다는 데 동의했다. 다만 내년부터 본격적으로 서울 아파트 공급 물량이 축소하는 만큼 오히려 부동산 가격이 폭등한 올해가 우스갯얘기가 될 것으로 진단했다.

김학렬 스마트튜브 소장

-시장 참여자들이 가장 관심 있어 하는 분야는 단연 새 정부 이후 주택 시장이 어떻게 펼쳐질지다.

김학렬 소장: “인기 있는 지역은 하락할 이유가 없다. 다만 급등도 하지 않을 것이다. 지금 워낙 비싼 상태이기 때문에 아주 미미한 거래량을 보이며 신고가가 갱신될 것 같다. 또 여러 가지 규제가 풀리지 않으면 지금도 묶여 있는 주택들은 계속 수요를 잃어갈 것이다. 조금씩, 조금씩 더 빠질 것이다. 그래서 약보합과 미미한 상승 두 가지로 다 전개되는 시장이 이어질 것 같다. 누가 정권을 차지하든 상관이 없다고 말씀드릴 수 있다.”

김제경 소장: “대통령이 누가 되든 크게 달라질 건 없다는 데 동의한다. 뭔가 달라질 수 있겠지만 설령 달라진다 하더라도 얼마나 달라질지 더 가봐야 한다. 다만 이미 정해진 것들이 명확하게 있다. 대표적으로 서울의 경우 당장 올해 부동산 가격 상승은 약간 우스울 정도로 내년이 진짜 문제다. 2026년부터 본격적으로 서울 아파트 입주 물량이 1만 초중반대 정도로 반토막 나기 때문이다.

문제는 그렇게 되면 당장 전ㆍ월세 가격부터 폭등할 가능성이 높다는 점이다. 지금도 이미 서울 통계를 살펴보면 전ㆍ월셋값은 상승세다. 전ㆍ월셋값이 오르면 무주택자도 이제 남의 일처럼 무시할 수 없게 된다. 사회적 혼란이 나타난다.

그런데 이는 누가 대통령이 되든 해결할 수 없다. 3기 신도시도 2018년 9월 발표했지만 현재 실제 분양까지 이어진 건 몇 건 정도뿐이다. 여전히 토지 보상도 안 끝난 곳이 대다수다. 4기 신도시 발표를 해도 나중에 공급이 많을 거라는 희망사항 밖에 안 된다.

정비사업을 탄압했던 부작용이 이제 본격적으로 나타나는 셈이다. 어떤 정책을 펼친다 하더라도 당장 어떻게 할 수 있는 게 없기 때문에 부동산 가격 방향성은 정해져 있다고 생각한다.”

집값 미미한 상승ㆍ약보합 예상

거래 적고 규제주택은 수요 약화

누가 정권 쥐어도 급변 없을 것

정비사업 규제 부작용도 현실화

다주택 규제로 집값 양극화 심화

분리과세 전환 않으면 해소 안 돼

주택시장 안정화ㆍ활성화 위해선

비합리적 재초환 완화가 급선무

-현재 주택 시장을 진단하면 양극화를 꼽을 수 있다. 취득ㆍ양도세와 다주택자 등 똘똘한 한 채 현상을 불러온 규제가 원인으로 거론된다. 해법은 무엇인가?

김학렬 소장: “양극화는 자연적인 현상이다. 제일 비싼 지역과 싼 지역 간 격차가 벌어지는 것은 전 세계가 일반적이다. 문제가 아니라 자연스럽게 수요가 이동하면서 벌어지는 일이다. 다만 우리나라는 정책의 잘못 때문에 이런 결과가 가속화하고 있다. 부동산에서는 일자리가 가장 중요하다고 생각한다. 일자리를 보면 서울ㆍ경기 지역이 일자리가 가장 많다.

투 트랙 전략으로 가자고 문재인 정부 때부터 반복해서 말해왔다. 서울을 뺀 나머지는 규제하면 안 된다고 생각한다. 지방은 서울과는 무관한 정책 혜택을 주는 게 맞는 것 같다.

다주택은 하던 말던 내버려두면 된다. 규제가 있으니 압구정 현대아파트의 경우 매매 거래자 5명 가운데 1명이 지방에 사는 사람이다. 부산, 대구에서 팔고 와서 계약한다. 지방은 팔고, 서울을 사는 것이다. 어차피 한 채밖에 못 산다면 서울을 사야지, 지방을 안 산다. 2017년부터 다주택자 규제가 이어지다 보니 취득세 중과도 해지되지 않았다. 보유세, 양도세도 마찬가지다. 주식처럼 분리 과세하지 않으면 양극화는 해소하지 못할 것이다.”

김제경 투미부동산컨설팅 소장

김제경 소장: “다주택자 규제를 진짜 풀 수 있느냐는 다른 차원의 문제라고 본다. 집값 상승을 잡기 위한 정공법은 주택 공급을 늘리는 것이다. 주택 공급은 중장기적인 정책으로 추진해야 하고 단기적으로, 즉 5년 임기 내에는 해결할 수 없다. 그렇다 보니 가장 쉬운 선택지가 일시적으로 수요를 위축시키게 만드는, 다주택자 규제를 하게 되는 것이다.

주택 시장 안정을 위해서는 정비 사업 규제를 이제 혁신적으로 완화하면서 활성화해줘야 한다고 본다. 거대 양당 후보 모두 재개발ㆍ재건축 규제 완화를 공약했다. 그런데 핵심은 재건축 초과이익 환수제(재초환)부터 풀어야 한다. 논리 구조가 성립되지 않을 만큼 너무 비합리적인 제도여서다. 현재 사업성이 있는 강남권 재건축 사업마저 재초환 때문에 딜레마에 빠져 있다.

비강남 권역은 사업성이 없어서 추진하지 못한다는 지적에 용적률 인센티브를 지원하겠다고 하지만, 이 역시 인센티브를 받고서 사업성이 생기게 되면 재초환이 또 기다리는 상황이 된다. 재개발, 재건축 등 도시정비의 큰 축 중 하나가 멈춰버리면 공급은 한계가 있을 수밖에 없다. 재초환 같은 비합리적인 규제를 먼저 푸는 게 1번이다. 그 다음 차차 사업성이 부족해서 추진하지 못한 곳에 인센티브를 주거나 불합리한 제도를 개선해 서울의 주택 공급을 활성화해야 한다.  임성엽ㆍ이종무 기자 starleaf@ㆍjmlee@

■7월1일 개최 ‘2025 도시와 공간 포럼’은?

한ㆍ일 수교 60주년을 맞아 두 나라 최고 도시혁신 전문가들이 서울과 도쿄 두 거대 도시의 미래 혁신 방향에 머리를 맞댄다.

<대한경제>는 오는 7월1일 서울 강남구 건설회관에서 ‘2025 도시와 공간 포럼(City and Space ForumㆍCSF 2025)’을 개최한다. 이를 통해 공간혁신이 우리 삶에 미칠 영향을 조망하고, 지속가능한 발전 방안을 모색할 예정이다.

올해는 1965년 한국과 일본이 수교를 맺은 지 60년이 되는 해다. ‘2025 도시와 공간 포럼’은 한ㆍ일 수교 60주년을 기념해 ‘도시혁신, 서울과 도쿄의 대화’를 주제로 양국이 걸어 온 혁신의 발자취를 살펴본다.

첫 번째 기조강연은 강병근 서울특별시 총괄건축가가 맡는다. 강병근 서울시 총괄건축가는 2021년부터 서울 도시계획의 전체적인 방향을 제시해 오고 있다. 노들섬 조성 사업, 도시ㆍ건축디자인혁신 사업, 정원도시 서울, 감성도시 구현, 그레이트 한강, 100년 미래서울 구상을 진행했다.

도쿄가 거쳐온 개발 과정과 미래 도시혁신 방향은 모리빌딩의 아라이 아키쿠니 집행임원이 발표한다. 모리빌딩은 도시개발 중심축에 녹지와 광장을 두고, 주변으로 초고층 빌딩ㆍ상업시설을 배치해 자연과 공종하는 도심을 구현해 온 일본의 대표적인 디벨로퍼다.

아라이 아키쿠니 집행임원은 모리빌딩에서만 37년 근무한 도시 설계 전문가로, 아자부다이 힐스 등 다수의 도시재생 프로젝트 성공적으로 이끌었다. 현재는 모리빌딩에서 설계본부장을 맡고 있다.

이후 펼쳐질 세션에서는 △잠실 마이스 국제교류복합지구(서울시) △용산국제업무지구(코레일) △광운대역세권개발사업(HDC현대산업개발) △3기 신도시 개발사업(LH) △압구정현대 재건축 설계 등 도시ㆍ주거공간 혁신 사례들을 소개한다.

뿐만 아니라, 자동차ㆍ오피스공간ㆍ유통 등 다양한 산업에서 벌어지는 공간혁신이 어떻게 소비자들을 사로잡았는지 그 노하우를 살펴볼 예정이다.

더불어, 새 정부 국토ㆍ도시개발ㆍ주택정책에 따른 부동산 투자 전략과 슬기로운 도시생활을 위한 금융 투자 전략도 제시한다.

·일시 : 2025년 7월1일(화)

·장소 : 서울시 강남구 건설회관 2층 CG홀

·주최 : 대한경제신문사

·사전등록 : https://www.dnews.co.kr/csf/2025

·문의 : 도시와공간포럼 운영 사무국(02-3485-8470)

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