[대한경제=김현희 기자] 지난해 급격한 금리인상으로 부동산개발업은 침체국면을 맞이했지만 이같은 위기가 기회라는 주장이 제기됐다. 불황기야말로 알짜 땅을 선점할 기회라는 것이다. 대내외 경제상황이 어려울수록 시장에서 땅의 가치에 대한 옥석을 가리고 좋은 땅을 적정가격에 확보할 수 있기 때문이다.

이창수 텐엑스 대표(사진)는 2023년 대한민국 랜드페어에서 부동산개발업의 노하우를 풀어놓는다. 그는 대한민국 부동산 디벨로퍼 1세대로 꼽히는 인물로 국내외 개발사업을 주도한 경험이 풍부하다.

그는 개발에 임하기 전 사전 시장조사가 가장 중요하다고 꼽는다. 시장조사시, △땅 모양이 개발하기 적합한지 △매매가 대비 전세가율이 높은지 △몇 평형대의 거래빈도가 높은지 △높은 평당가 평형대는 몇 평대인지를 철저히 따져봐야 한다고 강조한다.

특히 최근 전세사기 등으로 전세 세입자를 구하기 어려운 만큼 전세가율이 높은지 여부를 살펴봐야 한다는 의견이다. 전세가율이 높다는 것은 그만큼 전세 세입자가 많이 찾은 지역이라는 것을 의미하기 때문이다.

오피스텔 등을 건축하면 대부분 전월세 세입자를 유치하기 때문에 전월세 세입자들에게 받은 보증금으로 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 상환할 수도 있고, 전세 세입자가 많은 지역은 분양수요도 상당할 수밖에 없다.

사전 시장조사시에는 몇 평형대의 거래빈도가 높은지도 살펴야 한다. 중소형 평형대가 많이 거래되는 지역에서 대형 평형대의 비율을 늘리면 수분양자는 커녕 전세 세입자도 유치할 수 없다. 실제로 경기 지역은 전용면적 41~85㎡이 전체 80.47%를 차지할 정도로 중소형 평형대가 인기다.

또 사업용지의 일부를 공원과 녹지, 도로와 같은 공공용지로 제공하거나 에너지효율 1등급, 녹색건축인증 관련 최우수등급 등을 받으면 용적률이 인상된다는 점도 놓치면 안된다. 경기 의정부 PJ 사업은 용적률 1000%에서 이같은 점을 활용해 1200%까지 높일 수 있었다.

또 이창수 대표는 서비스 면적에 대한 중요성도 잊으면 안된다고 당부한다. 설계를 진행할 때, 테라스와 다락방 등 서비스 면적을 최대한 넓혀야 분양가를 높게 받을 수 있기 때문이다. 주변 오피스텔 전용 평당가가 6000만원일 때 큰 다락방(복층)을 넣어 평당 2000만원을 높인 8000만원에 분양 완료한 사업도 있었다.

김현희 기자 maru@

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